¿Se acabó la fiesta en el sector inmobiliario?

La subida de los tipos de interés para hacer frente a una escalada inflacionista que se ha visto acentuada con la guerra de Ucrania, el endurecimiento de la financiación, la pérdida de poder adquisitivo de las familias y la amenaza a una recesión económica han puesto sobre alerta al sector inmobiliario.

Cambio de tendencia

El Banco de España lo tiene claro, sí. Según el gobernador, Pablo Hernández de Cos, los datos así lo apuntan en un contexto macrofinanciero que percibe como «muy complejo». Y es que, según ha reconocido, había una cierta sobrevaloración de los precios y una cierta «exuberancia» en el mercado de la vivienda a tenor del incremento de las compraventas, los créditos concedidos o el encarecimiento de los precios.

Funcas también cree que el mercado de la vivienda moderará su ciclo alcista en 2023 pero descarta un hundimiento, así como un fuerte repunte de la morosidad. Y es que, al contrario de lo que ocurrió con la burbuja inmobiliaria, el sector no parte de una posición sobrevalorada.

A medida que las condiciones de financiación se endurezcan y el esfuerzo de las familias –ya por encima de la media histórica– se incremente, el mercado se moderará. Por todo ello, aunque el mercado sigue expandiéndose, no tardará en debilitarse debido a la subida del euríbor, principal referencia de las hipotecas.

Se enfrían las ventas

Desde Funcas apuntan que la demanda sigue impulsada por los niveles de ahorro acumulados durante la pandemia y la evolución del empleo y pronostica una subida de precios del 6 % en 2022.

Un 5 % es lo que espera Bankinter para este año, pero sus proyecciones son más pesimistas para los siguientes. Así, prevé caídas del 3 % en 2023 y del 2 % en 2024, suficientes para ajustar la sobrevaloración que aprecia respecto a los salarios.

La actividad también se enfriará, con un descenso de las compraventas del 13 % en 2023 y del 5 % en 2024, aunque se parte de los mejores datos en 15 años, añade.

Tinsa atisba una ralentización pese a que la demanda residencial sigue activa este año impulsada por el ahorro.

La tasadora indica que el incremento del coste de financiación está afectando a la oferta, que ya estaba condicionada por las demoras en los suministros y el alza de los costes de construcción. Esta limitación de la oferta es la que presiona al alza los precios residenciales, que se irán moderando a medida que lo haga la demanda.

Solvia estima un incremento de precios para final de año de entre el 3 % y el 5 %, que se moderará en 2023 con repuntes de no más del 1,5 %-2,5 %. La inmobiliaria cree que dado que la oferta sigue sin cubrir la demanda, el freno de las compraventas no causarán descensos en los precios de los inmuebles, que se erigen como un valor refugio frente a la inflación.

A nivel europeo, el BCE apunta a un ajuste del 9 % en los precios de la vivienda en la eurozona y del 15 % en las compraventas los próximos 2 años.

Más compras

A la espera de ver cómo pueden afectar las últimas subidas de tipos, los datos de compraventas y la firma de hipotecas se aceleraron en agosto y aún no reflejan las medidas adoptadas en julio. Ambos indicadores se dispararon un 15 % y un del 10,5 %, respectivamente.

Los portales inmobiliarios detectan que los ciudadanos se han apresurado a comprar para intentar sortear el endurecimiento de las condiciones crediticias y la vivienda se consolida como valor refugio frente a la inflación.

Inversión inmobiliaria

El presidente de la consultora CBRE España, Adolfo Ramírez-Escudero, se muestra prudente de cara a 2023 y aunque sigue habiendo un gran apetito inversor cree que es razonable pensar que la situación macro y geopolítica se traduzca en un menor inversión.

Para 2022 calcula una inversión inmobiliaria de 18.000 millones, parecida a la de 2018, y para 2023 espera una corrección de, al menos, un 10 % sobre este año.