Víctor Ortiz, experto inmobiliario: «Mucha gente no hace números a la hora de comprarse una casa»

Comprar un piso, venderlo, hacer negocio, pedir una hipoteca, cambiar de banco... el negocio inmobiliario ha cambiado mucho el apenas unos meses tanto para los profesionales como para los particulares. Pero también en los últimos años si lo miramos con perspectiva.

Víctor Ortíz es abogado experto en Derecho Inmobiliario y en sucesiones. Su visión del Real Estate empezó en Nueva York donde trabajó para el banco Santander, después, y ya en España, fundó junto a otro socio la startup inmobiliaria Clicpiso, hoy Clikalia, y ahora también se dedica a democratizar las herencias en Heritae.

Como inversor, su labor es la compraventa de propiedades, conoce el mercado y sus experiencias le permiten analizar las nuevas legislaciones sobre el alquiler y lanzar algunos consejos de cara al incierto futuro.

– ¿Se puede hablar de crisis inmobiliaria?

– Más que de una crisis, de un cambio. La gente compra lo que puede pagar. Los bancos han endurecido el criterio. Si antes pagabas 2.000 euros de hipoteca para comprarte una casa, ahora tienes que pagar 2.400 euros y hay un porcentaje de gente que no puede pagar esos 400 euros de más, por lo que tendrá que comprar un inmueble más pequeño o hacerlo en otro lugar.

Mi consejo es no esperar demasiado para comprarse una casa porque la bajada será de un 10 % y el interés de la hipoteca se va a multiplicar

También, como la situación es peor, probablemente el banco te preste menos porcentaje del precio de compraventa o te pida más garantías.

– ¿Se parece a la crisis de 2008?

– No tiene nada que ver. Solo hay que mirar los niveles de endeudamiento de la gente. Antes, los bancos te daban un 120 % de lo que valía la casa porque pensaban que la vivienda subiría de precio. El criterio era mucho más laxo. Ahora te dan un 80 % y el banco esta cubierto. Son mucho más restrictivos a la hora de conceder hipotecas y se conceden menos.

Las estadísticas en España son claras, en 2005 se concedieron 641.000 hipotecas, en 2013 se tocó suelo con 249.000 y en 2020 fueron 417.000.

– ¿Se van a dejar de comprar pisos?

– Nunca se van a dejar de comprar pisos. Otra cosa es el precio al que se venden y el número de compraventas. Cambiará el precio y cuánta gente puede comprarlos.

– ¿Ese cambio lo puede asumir España?

– Hay mucha gente que vive de esto. Mucha gente relacionada con el sector de la construcción, el inmobiliario... España lleva reinventándose desde hace tiempo, pero vivimos de los servicios (76 %), la construcción crea muchos empleos directos, indirectos e inducidos (6 %). Es el Gobierno el tiene que impulsar un cambio, la gente de buenas a primeras no va a cambiar el tejido económico del país.

– ¿Hacia dónde va el mercado del alquiler?

– Probablemente siga subiendo. Los precios, comparados con otras ciudades europeas, siguen siendo bajos y si los bancos cierran el grifo de compra, esa gente tendrá que vivir en algún lado y será de alquiler.

– El Banco de España apuesta por la vuelta de las hipotecas inversas, ¿lo entiendes?

–Sí, es una buena solución para gente mayor con poca liquidez

– ¿Qué recomiendas a quienes quieran comprarse una casa?

– Hay mucha gente que piensa, «espero porque los precios van a bajar». Mi criterio es que no esperes demasiado porque como mucho la bajada será de un 10 % y sin embargo el interés de la hipoteca se va a multiplicar respecto al de ahora.

Por ejemplo, una hipoteca que en enero de 2022 se pagaba al 0,75 % (Euribor + 1,25), se revisa en junio y sube al 2,10 % y en enero de 2023 llegará al 4,10 %. No tiene sentido. Pasas a pagar toda la vida de la hipoteca unos 100.000 euros más por los intereses, lo inteligente es pagar 20.000 euros más de precio.

Se ha capado el precio del alquiler sin filtro. El Gobierno ha trasladado un problema de muchos a unos pocos

Hay que hablar de medias. En España la media de un piso son 170.000 euros, para ahorrarte 16.000 vas a pagar en intereses cinco veces más. El problema es que la gente no hace números.

– ¿Se comprarán casas con criptomonedas?

– Ya he visto proyectos que tokenizan casas. No se si será un estándar, si lo supiese seguro, me dedicaría a eso tanto para apostar en contra como a favor. La realidad es que es una alternativa que esta ahí. Yo no sabía lo que eran las criptomonedas hasta 2018 y el Bitcoin se creó en 2009.

– ¿Sigue España con la mentalidad de tener un piso o va cambiando al alquiler?

– La tendencia, con datos, es que España es un país de gente con casa en propiedad. Hemos bajado del 85 % al 78 % en los últimos años. En los países de nuestro entorno, ese número es menor. En España vemos la opción de comprar vivienda antes que en el resto. Este modelo decrece y va a seguir así. Los precios seguirán subiendo en las grandes ciudades. Por ejemplo, los precios del barrio de Salamanca en Madrid son baratos comparado con París, Londres o Nueva York. La tendencia es que el alquiler subirá, la gente no podrá comprar y vivirá de alquiler.

– ¿Entiendes las reticencias para alquilar por miedo a no cobrar, okupación...?

– Conozco a gente con pisos cerrados. No lo entiendo. Soy un inversor y me dedico a esto. Para mi da lo mismo alquilar un piso que 30. Puedo entender que un propietario que no se dedique a esto piense que prefiere tenerlo vacío a ganarle 900 euros al mes y que se lo 'okupen' porque lo ve en las noticias.

Hay familias que ganan menos de 29.000 euros y tiene hipoteca a tipo fijo porque fueron previsoras y el Gobierno está compensando al menos previsor

La realidad es que la mayoría de la gente es normal y paga alquileres. Si el filtro que aplicas es bueno, incluso si contratas un seguro de rentas, estás cubierto.

– ¿Qué opinas de que el Gobierno limite los precios del alquiler o redacte normas sobre las hipotecas para gente vulnerable?

– Se ha capado el precio del alquiler sin filtro. Da igual que tengas una casa en alquiler y vivas de esa casa o que tengas 40. Se lo han capado a todo el mundo. Han trasladado un problema de muchos, a unos pocos sin mirar que han hecho una faena a mucha gente.

Esto va a producir que la gente será reticente a alquilar, y otros simplemente intentarán descontar lo que pierden entre la inflación y el tope en el incremento cuando anuncian el inmueble. En conclusión, que habrá menos pisos y subirá el alquiler.

Lo de las hipotecas es injusto. Yo me he hipotecado siempre a fijo. Es verdad que como inversor es una variable menos en la ecuación. Es una línea que nunca se mueve en el modelo. Es el coste más importante, pero incluso comprando para vivir me hipotecaría a tipo fijo.

La gente que eligió variable por ver que pagaba menos, ahora se les está compensando, mientras que al previsor, no… Quizá una alternativa hubiese sido ayudar a todo el mundo que tenga una hipoteca independiente de que sea fija o variable con una deducción en el IRPF, pero cumpliendo unos criterios.

Dicho esto, estoy de acuerdo en ayudar a la gente vulnerable. Si un problema es de pocos no pasa nada, si es de muchos, todos lo vamos a sufrir. No vas a dejar, por ejemplo, a un 30 % de gente en la calle. Pero también hay familias previsoras que ganan menos de 29.000 euros anuales con hipoteca a tipo fijo y el Gobierno no les quiere ayudar, se olvidan de los que hacen bien sus deberes.