¿Merece la pena subrogar la hipoteca y cambiar de banco?

Lo importante de una vivienda no es la hipoteca en el momento en el que ser firma. Lo que realmente hay que valorar es lo que se ha pagado al final de la vida del préstamo por esa casa.

El precio de tasación del año uno no es el mismo que del año 24, que es la media de lo que suele durar una hipoteca. Tampoco los intereses. Al principio se pagan más, luego se va bajando y hay quien amortiza para reducir meses o años en lugar de cuota con lo que también ahorra intereses. Lo habitual es amortizar en los primeros años que es cuando se pagan casi todos los intereses.

Hipotecas

Con el Euribor en negativo durante muchos años, pedir una hipoteca y pagarla era algo relativamente sencillo. Ahora, con los intereses a casi el 3,5 %, y entradas a las que poca gente puede hacer frente es mucho más complicado acceder.

Pero quedan todos aquellos que tienen firmada una hipoteca y se encuentran inmersos en plena devolución de cantidades al banco. Estas familias empiezan a valorar subrogarse, es decir, cambiarse a la hipoteca de otro banco porque las condiciones son más favorables incluso tras pagar las penalizaciones correspondientes.

Lo más importante en estos casos es hacer números. Por un lado, la cuota mensual de la nueva hipoteca y, por otro, si eso compensa los gastos del cambio.

El primer paso para comenzar la subrogación es buscar un banco con mejores condiciones. Una vez conseguido, solicitarle al banco actual la petición de cambio y esperar a que acepten o hagan una contraoferta con nuevas condiciones antes de 15 días.

Ahora yo no hay obligación de quedarte en tu antiguo banco aunque mejore o iguale la hipoteca nueva, por lo que la decisión es del propietario.

Comisiones

La comisión de subrogación es la más importante. Se trata de una cantidad a abonar sobre el capital pendiente de pago y siempre que se recoja en el contrato. Es una cantidad limitada por ley para evitar abusos y dependerá de si la hipoteca es fija o variable para proteger al pagador.

El nuevo banco podría cobrar algún tipo de comisiones, aunque, en el caso de la subrogación, no sería muy habitual. De haberla, en la comisión de apertura estarían incluidos todos los gastos de gestión excepto la tasación.

En cualquier caso, es el comprador el que haría frente a estas dos comisiones.

Ventajas

Hay tres ventajas importantes para la subrogación a otra hipoteca. En primer lugar, es la mejora del tipo de interés lo que redunda en una cuota menor y que el precio de la vivienda se encarece menos. Segundo, menor vinculación si la nueva entidad exige menos seguros, tarjetas o cualquier otro producto. Y, en tercer lugar, menos comisiones a la hora de usar sus productos.