Residencias, impuestos y vivienda: una propuesta

En España hay unas 380.000 plazas de residencias para mayores según la publicación Balance Sociosanitario, especializada en este sector. La pandemia ha dejado severas dudas sobre la calidad de los servicios de algunas de estas residencias y, desde luego, también dejó el mandato social a las administraciones para que supervisen de manera eficaz su funcionamiento.

Hablamos de un sector fundamental para el bienestar de la población española pues entre 1957 y 1977 nacieron en nuestra nación casi 14 millones de niños cuyas edades oscilan ahora entre los 46 y los 66 años. En los próximos 20 años la mayoría estarán jubilados y, en un plazo no muy diferente, necesitarán algún tipo de asistencia.

Los abuelos no caben en casa o lo hacen sólo si ponen encima de la mesa su pensión de la que vivirán parte de sus nietos e hijos sumando, los que puedan, la prestación por atención a la dependencia. Muchos de nuestros mayores optan por vender su vivienda para, a cambio, pagar una plaza en una residencia privada. Sin entrar ahora a opinar sobre las razones sociológicas que empujan a esta elección, lo cierto es que facilitar esta decisión tendría un impacto importante en el precio de la vivienda de segunda mano. Facilitar el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los grandes retos de economías como la española. La fiscalidad aplicada a estas operaciones no se está utilizando en absoluto.

Si se facilitan las ventas de las viviendas de quienes deciden o se ven obligados a vivir en una residencia, se pondría una buena parte del parque de viviendas a la venta presionando a la baja sobre su precio. Dos son los impuestos clave sobre los que las administraciones pueden actuar; el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto conocido como la plusvalía municipal.

El primero es un Impuesto que paga el comprador y que, según la región donde radique la vivienda, tributa entre el 4 % y el 10 %. En Andalucía, por ejemplo, el tipo impositivo vigente es del 7 %. La cuestión aquí es ¿puede un parlamento autonómico aplicar una reducción del impuesto cuando se trate de una venta vinculada al hecho de que el vendedor pase a vivir en una residencia? Técnicamente esto obliga a explorar lo que permite el artículo 58 del Texto refundido que regula el Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales. Este artículo permite la aplicación de deducciones y bonificaciones a los parlamentos regionales si bien dentro de los límites del marco de financiación autonómica vigente. Lo cierto es que de permitirse una importante reducción del impuesto, este tipo de viviendas serían más atractivas para los compradores.

La complejidad estaría en que en el caso de que el vendedor decida abandonar la residencia, el comprador tendría que compensar a la Administración tributaria por el beneficio fiscal del que disfrutó. Ciertamente es una cuestión técnica a resolver.

El otro impuesto que facilitaría la entrada en el mercado de estas viviendas es el conocido popularmente como el impuesto sobre la plusvalía. En este caso el pago corresponde a quien vende con la intención de pasar a vivir en una residencia y, en municipios como el de Sevilla, el tipo de gravamen que se aplica es importante; concretamente del 26,8 % sobre el incremento del valor del suelo una vez corregido según el número de años en los que la vivienda fue propiedad de quien la vende.

En este segundo impuesto, aunque es el ayuntamiento el competente para fijar la cuantía del tipo impositivo, no se permite discriminar entre compraventas convencionales y las que tienen por objeto financiar la entrada en una residencia. Como consecuencia tendría que ser una reforma a nivel nacional de la Ley de Financiación de las Haciendas Locales la que introduzca un beneficio fiscal importante como lo hizo cuando declaró como no sujetas al impuesto las aportaciones de viviendas efectuadas a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (la Sareb). Naturalmente aquí también el beneficio fiscal debería devolverse en caso de que el beneficiario abandonase la residencia, cuestión que se puede comprobar con sólo verificar el domicilio fiscal establecido en la declaración del IRPF.

Lo que aquí se propone es más difícil de entender que las medidas orientadas a poner topes sobre, por ejemplo, el precio de los alquileres. La que se expone es una medida más compleja, menos propensa a despertar el interés de los políticos perezosos pero, probablemente, más efectiva en cuanto a facilitar la atención de los mayores que deseen ser atendidos en residencias y a aumentar la oferta de viviendas para quien, con los precios actuales, no se lo puede permitir.

• José Manuel Cansino es catedrático de Economía Aplicada de la Universidad de Sevilla, profesor de San Telmo Business School y académico de la Universidad Autónoma de Chile / @jmcansino