La maraña legal que impide que la hipoteca inversa arranque en España

En noviembre de 2022 la subgobernadora del Banco de España, Margarita Delgado se sentó ante los medios de comunicación en la jornada 40 Años del Mercado Hipotecario: retos y tendencias del sector y dejó una frase que pasó casi desapercibida. «En el pasado los intentos de implantar productos como la hipoteca inversa tuvieron poco éxito; bien por errores en la comercialización o porque coincidieron con el inicio de la crisis de 2008», aseguró.

Delgado hablaba de ese «producto complejo» como lo califica la guía editada por el Banco de España. En realidad, la hipoteca inversa es un producto financiero pensado para que las personas mayores puedan obtener un complemento de sus ingresos gracias a su vivienda, sin perder la propiedad ni el derecho de uso de esta.

En el pasado los intentos de implantar productos como la hipoteca inversa tuvieron poco éxitoMargarita DelgadoSubgobernadora del Banco de España

La hipoteca inversa es un tipo especial de préstamo hipotecario dirigido a personas a partir de 65 años, con vivienda en propiedad sin cargas, que permite obtener liquidez de ese patrimonio inmobiliario sin perder la titularidad de la vivienda, de la que se puede disfrutar hasta el momento del fallecimiento. El producto puede complementarse con un seguro de rentas vitalicias que les garantice el mismo nivel de ingresos de por vida.

Apenas 600 hipotecas

Durante la jornada La hipoteca inversa del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios desveló que «en 2022 se concedieron en España 550.000 hipotecas y solo 629 fueron hipotecas inversas». Un dato revelador de que este modelo no ha calado en España, pero sí en otros países.

Rodrigo Robledo, director general de Política Financiera y Tesorería de la Comunidad de Madrid da la clave de qué sucede y lo pone en perspectiva «en 2018 en Reino Unido se concedieron 47.000 hipotecas inversas, en España nos falta cultura financiera, falta información y se podría pensar que es un producto caro, además hay un riesgo de longevidad en la población para las entidades, hay un riesgo inmobiliario para el banco que se podría quedar con viviendas que no dan liquidez, y también temen los problemas que puede generar a su reputación».

En 2018 en Reino Unido se concedieron 47.000 hipotecas inversas, en España nos falta cultura financieraRodrigo RobledoDirector general de Política Financiera y Tesorería de la CAM

Las hipotecas inversas vencen a los 90 años y Robledo denuncia que «no puede dejar de cobrar por vivir más años». Para solventar ese problema propone ayudas desde las administraciones como «incrementar el valor de renta mensual o ayudando a los herederos con la futura casa, por ejemplo, sumándola al parque de vivienda pública».

Notario

Cuando alguien se anima a firmar una hipoteca inversa llega el momento de pasar por la notaría para refrendar las condiciones. Carlos Entrena, notario ha autorizado unas cinco hipotecas inversas a lo largo de su vida profesional.

Para él es «lo que preparan los bancos es un modelo muy farragoso desde el punto de visto conceptual y jurídico. Una cosa es el vencimiento, otra la extinción de la deuda, otra la ejecución bancaria. Hay que distinguir conceptos», en cuanto a los requisitos asegura que «es una hipoteca normal con características. Yo no puedo permitir se entienda como un préstamo o crédito, una hipoteca inversa no es eso, es un derecho de garantía de una obligación principal. Es un disparate de la ley de 2007».

La hipoteca inversa no es un préstamo, eso es un disparate de la leyCarlos EntrenaNotario

Entrena propone soluciones y avisa de los numerosos problemas que ve en la hipoteca inversa. «Creo que es interesante que se haga combinado y se destine parte a pagar un seguro de renta vitalicia».

Sobre los herederos, avisa que «No hace falta tener herederos para firmar este tipo de productos. Además, el heredero puede aparecer en cualquier momento. Imagino que quienes venden este producto pone sus propios requisitos, pero la ley no lo exige».

Vencimiento

El vencimiento y el futuro de la hipoteca inversa tampoco seduce a las partes. «La deuda la deben pagar los herederos, aunque la hipoteca inversa vence a los 90 años, no se le puede exigir a nadie, solo vence y devenga intereses. Este es uno de los grandes problemas. La garantía es ejecutable solo cuando fallezca el prestatario».

«Si no pagan los herederos el banco actúa, se da un plazo de reflexión por su quieren pagar el piso mediante facilidades. Otro punto se tiene que resolver para que tenga éxito», concluye sobre este asunto.

Hay que evitar los fiadores y la ejecución hipotecariaCarlos EntrenaNotario

Hay otro asunto más que denuncia Entrena, «la aparición de fiadores es peligrosa porque luego aparecen en el registro de morosos. Hay que evitar los fiadores y la ejecución hipotecaria. Si los herederos no pagan o no hay herederos, el banco tiene que ejecutar mediante juicio ejecutivo o hipotecario de hasta cinco años, eso hay que borrarlo, echarle imaginación porque hay que evitarlo».

Por último, el notario comenta el límite del recobro, el momento en el que el banco tiene que investigar la herencia más los bienes libres. «Hay que perseguir esos bienes, identificarlos… es otro engorro. No puedes perder tiempo investigando la herencia del fallecido».

Mapfre y Santander

En resumen, Entrena comenta que la hipoteca inversa «no va a arrancar si no se aligera de todos estos problemas». En España, Mapfre se muestra confiada en que la hipoteca inversa que comercializará con Santander y que fue autorizada por el Ministerio de Asuntos Económicos a principios de mes será un éxito, aunque también ha reconocido que no es un producto con carácter generalista.

«Las generaciones que están ahora con 30 o 40 años van a requerir de un complemento financiero a la pensión pública, que siempre va a estar ahí y va a ser fundamental», ha explicado el vicepresidente de Mapfre, que también ha pedido una «mayor protección» a este tipo de planes de previsión privada por parte de la Administración Pública.

El panorama inmobiliario en España ha cambiado en poco más de dos años y el mercado y la legislación se deben adaptar al modelo de vida de las futuras generaciones.