Cartel de venta en un edificio de la capital
Guía para comprar casa en un 2024 con hipotecas más caras y precios aún al alza
Se prevé que la cifra de compraventas baje, mientras que los precios seguirán aumentando en la misma línea
Se acaba 2023 con el mercado inmobiliario en plena transformación. El mes de julio de 2022 marcó un antes y un después con la subida del euríbor reflejada en las hipotecas de millones de españoles. Esa subida se experimentó en marzo de 2022, la última vez en mucho tiempo que veremos ese dato por debajo de cero.
El índice de referencia por el que se revisan las hipotecas a tipo variable, ha cerrado el mes de diciembre en un 3,68 %, frente al 4,02 % de noviembre.
El BCE ha señalado que el índice de referencia se situará entre el 3,40 y el 3,85 %
Si seguimos exprimiendo el futuro de este valor hay que conocer qué esperan otros actores del mercado inmobiliario para 2024. La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) pone el euríbor en el 3,51 %; Bankinter lo sube al 3,90 % y CaixaBank se atreve a bajarlo al 3,06 %. Por encima de todos, el Banco Central Europeo (BCE) que ha señalado que el índice de referencia se situará entre el 3,40 y el 3,85 %.
Esta es la foto fija de lo que se espera que cueste el dinero que se prestan entre los bancos para luego prestárselo a terceros en 2024. Ahora hay que entrar en el incierto mundo de las hipotecas y del precio de la vivienda para conocer las pistas que dejan los datos.
Hipotecas en 2024
Tan solo se producirá una ligera reducción en el número de operaciones de entre el 5 % y el 8 %Director de Negocio Real Estate de Solvia
«El mercado continúa bajo presión en un entorno de altos tipos de interés, lo que unido al impacto de la inflación ha dificultado la adquisición de una vivienda para muchos potenciales compradores», considera Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia.
De cara al 2024, Ferrer-Bonsoms prevé que «seguirá siendo un año dinámico en el número de transacciones inmobiliarias, continuando la senda de estabilización iniciada durante este ejercicio. Así, tan solo se producirá una ligera reducción en el número de operaciones de entre el 5 % y el 8 % con respecto a 2023, en parte provocada por la falta de oferta, pero manteniendo un volumen muy positivo en términos globales».
«Es imposible saberlo, pero sabemos que la tendencia va a la baja porque la inflación se estabiliza al 2 %, quizá la predicción más certera sea la del BCE», comenta Víctor Ortiz, abogado y experto inmobiliario y añade que «la guerra de Ucrania nadie la tenía sobre la mesa y una consecuencia fue la subida de la cesta de la compra».
Precios
La Comisión Europea publicó hace unos días su informe Mecanismo de alerta para 2024 en el que mandó un aviso importante a España y lanzó sus previsiones para el próximo año.
Los economistas europeos analizan el precio de la vivienda de cada país de la UE y en el dedicado a España aseguran que se encuentra entre las economías cuyo inmobiliario residencial se encuentra sobrevalorado en casi un 20 %. Una cifra que obtienen cuando los precios se distancian de una manera importante de los ingresos de los posibles compradores.
En 2024 las hipotecas rondarán el 4,5 % - 5 %, es decir, más caras de lo que se están cerrando de media ahoraExperto inmobiliario
El BCE también ofreció datos al respecto y aseguró que la sobrevaloración del mercado inmobiliario español es de un 10,3 %, una cifra por debajo de la media de la zona del euro que es del 12,8 %.
El informe de la Comisión Europea pronostica que el precio de la vivienda descontando la inflación ya está cayendo en 2023 alrededor de un 3 % y retrocederá en 2024 un 0,3 %.
«La ligera reducción en las transacciones a la que estamos asistiendo no verá su reflejo en los precios ante esa falta de oferta, que en 2024 seguirán manteniéndose estables con avances similares a los de este ejercicio, de entre el 1,5 % y el 2,5 %», detalla Ernesto Ferrer-Bonsoms.
«Si el euríbor se estabiliza al 3,5 % en 2024 las hipotecas rondarán el 4,5 % o 5 %, más caras de lo que se están cerrando de media ahora. Se firmarán menos hipotecas porque los bancos van a ser muy restrictivos, no creo que sean tan buen año como este y habrá mucha gente que lo pase mal porque los bancos van a cerrar el grifo», comenta Víctor Ortiz.
Alquiler
Según el análisis de Solvia, el mercado del alquiler continuó tensionado en 2023 por la falta de oferta y una demanda fuerte, lo que se tradujo en un incremento leve de los precios.
En el tercer trimestre del año, el precio del alquiler alcanzó los 12 euros el metro cuadrado, lo que supone un aumento del 0,8 % respecto a los tres meses previos y un incremento del 6,2 % respecto al mismo periodo del año pasado.
En el tercer trimestre del año, el precio del alquiler alcanzó los 12 euros el metro cuadrado
A estos datos hay que añadir la ley de vivienda que ya adoptan muchas comunidades autónomas lideradas por el PSOE donde se van a marcar límites a las subidas del alquiler del 2 % y la protección a la ocupación ilegal. Según Víctor Ortiz: «esto desembocará en una menor oferta que provocará un aumento de precios».
«Este año conoceremos el nuevo índice que sustituya al IPC para la actualización de rentas. Tendrán que hacer un nuevo reglamento para las zonas tensionadas... es probable que en las principales ciudades no tenga impacto porque son del PP. También serán clave las elecciones autonómicas para ver cómo se van a jugar estas cartas inmobiliarias», desvela Ortiz.
¿Fija o variable?
El Gobierno ha confirmado que las hipotecas variables se podrán cambiar a fijas o mixtas en 2024 completamente gratis. Cambios necesarios cuando la última subida para un préstamo hipotecario medio de 150.000 euros a pagar en 24 años, con un diferencial de euríbor más un punto, la subida de octubre supondría pagar 106,5 euros más al mes. Un esfuerzo añadido de 1.278 euros anuales.
El cambio del panorama hipotecario en España tiene un nombre propio: la hipoteca mixta. Las hipotecas mixtas combinan el interés fijo con el variable por lo que, durante los primeros años del préstamo, su interés es fijo y posteriormente, el interés pasa a ser variable.
Durante el pasado mes de septiembre de 2023, el 66,88 % de los usuarios firmaron una hipoteca mixta
Por lo tanto, durante los primeros años, entre 5 y 10, la cuota de la hipoteca será la misma. Pasado ese tiempo, la mensualidad cambiará en función del euríbor y eso ofrece algo más de seguridad a los clientes que se han lanzado a por este tipo de
Desde el comparador de hipotecas iAhorro explican que «durante el pasado mes de septiembre de 2023, el 66,88 % de los usuarios firmaron una hipoteca mixta, frente al 23,57 % que se decantó por una hipoteca fija y el 9,55 % que prefirió la variable».
«Llevamos casi un año viendo cómo la hipoteca mixta ha superado a la variable y ha destronado incluso a la hipoteca fija, que era la preferida por los españoles hasta noviembre de 2022», declara Marcel Beyer, CEO de iAhorro.
Construcción
El sector de la construcción en España cerrará 2023 con un crecimiento del 2,8 %, algo por encima de antes de la pandemia, y reducirá su progresión al 1,4 % en 2024 y al 1,2 % en 2025, en un contexto de escasez de mano de obra y temor a los altos costes de suministros, energía y crédito.
Esta es la previsión que recoge el informe Euroconstruct de invierno, que elabora un grupo independientes de expertos formado por 19 institutos europeos y que tiene en cuenta la edificación residencial y no residencial y la ingeniería civil.
Así se presenta el mercado inmobiliario para 2024. Los españoles asumen tipos de interés más altos que los últimos años, pero eso no será freno para la firma de hipotecas en un nuevo escenario.