Un balcón con un anuncio de alquiler de una vivienda
Lo que tendrás que hacer si quieres vender o alquilar tu casa a partir de 2030: «Hay que gastar dinero»
La regulación de precios y las exigencias energéticas dibujan una oferta inmobiliaria cada vez más escasa
Una directiva europea aprobada durante la presidencia española exige que en 2030 las viviendas tengan como mínimo la calificación energética E para poder alquilarse o venderse y en 2033 se les exigirá la letra D. Según la asociación Andimac, ocho de cada diez viviendas no superan la categoría F o G, por lo que el camino es muy largo como para recorrerse en, como mucho, ocho años.
Existen siete niveles de certificación energética, del A, el más eficiente, para viviendas que generarán un gasto energético inferior al 55 %, al G, que cataloga aquellas con un consumo energético superior al 125 %. Significa que carece de cualquier tipo de eficiencia y precisará de una reforma. La mayoría de viviendas actuales no podrá obtener un certificado E o superior sin una inversión para mejorar su eficiencia.
Víctor Ortiz, abogado y experto inmobiliario, habla desde la experiencia que tiene en gestionar la rehabilitación de viviendas. «Para comprar y alquilar tienes que aportar el certificado energético y si no lo tienes, no puedes vender. El asunto está muy lejos de resolverse y las actuaciones que hay que hacer son cambiar ventanas y, en muchos casos, hacerlo en barrios modestos. Hay que hacer actuaciones en fachadas, poner con aislantes, cambiar puertas... hay que gastar dinero».
Me surge la duda de que se lleva a cabo una prórroga o moratoria, la gente no tiene para pagar estas cosasAbogado y experto inmobiliario
Ortiz no cree que esto se pueda conseguir en los plazos fijados por Europa que tendrá que trasponer España en dos años, «como hay tanta gente que está tan lejos de conseguirlo en sus viviendas, me surge la duda de que se lleva a cabo una prórroga o moratoria, la gente no tiene para pagar estas cosas».
«Con un parque inmobiliario que incluye muchas propiedades antiguas, la demanda de viviendas que requieren mejoras está en aumento, y seguirá estándolo cada vez más», destaca por su parte Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas y Alquileres y miembro del comité asesor jurídico de Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona.
Según detalla la experta, «el futuro de la compraventa de viviendas en España estará influenciado por la capacidad de los compradores y vendedores para negociar y gestionar eficientemente las mejoras, así como por la disponibilidad de recursos y programas de apoyo para la rehabilitación urbana».
La demanda de viviendas que requieren mejoras está en aumentoVecinos Felices Administración de Fincas
Iñaki Unsain, personal Shopper Inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, apunta a la ineficacia en la gestión de los fondos europeos, que podrían haberse aprovechado mejor para incentivar las obras necesarias en las viviendas: «Los fondos NextGen están creados para que los propietarios hagan actualizaciones energéticas, conseguir estas ayudas es muy complicado y nada fácil. En mi opinión, no han sido operativos».
Si la ley exige la calificación energética D, los propietarios utilizarán el argumento para negociar a la bajaACV Gestión Inmobiliaria
Unsain ofrece una visión muy concreta de cómo puede afectar esta calificación en los precios futuros: «Cuando compres una vivienda, si la ley exige la calificación energética D, los propietarios utilizarán el argumento para negociar a la baja. Si no tiene calificación, harán presupuesto de lo que cuesta la calificación y venderán por menos precio».
Alquiler
La retirada de viviendas en alquiler que se inició tras la aprobación de la Ley de Vivienda se intensificará con la entrada en vigor del índice de precios de referencia para regular los alquileres en zonas tensionadas. Esa es la conclusión que se obtiene tras preguntar a varios expertos inmobiliarios.
El dato lo ofrece la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) que alerta de que la oferta de vivienda habitual para arrendar se ha desplomado desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en un 35,32 % en el caso de Madrid y en un 34,92 % en el de la Cataluña. La caída media a nivel nacional es del 30,57 %.
La oferta de vivienda habitual para arrendar se ha desplomado desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda
Sergio Gutiérrez, cofundador y socio director del club de agentes inmobiliarios, Excellence Real Estate Circle, predice que, «de ahora en adelante, veremos cómo los inmuebles en alquiler, tanto de grandes como de pequeños propietarios, desaparecerán gradualmente».
A juicio del experto, «la Ley de Vivienda hace aguas por todas partes y hay que mejorarla, ya que actualmente no está protegiendo ni al inquilino más vulnerable, ni al pequeño propietario, y mucho menos a los grandes tenedores».
Alquiler
Esta tendencia se debe, en gran medida, a las disposiciones que afectan tanto a grandes propietarios como a pequeños inversores. En el caso de los grandes tenedores, (propietarios con diez o más viviendas en alquiler en todo el país o cinco en zonas tensionadas), se enfrentan al desafío de ajustar los precios a las solicitudes de alquiler social por parte de familias vulnerables. «Esta situación podría llevar a una disminución en sus ingresos, y empujarlos a retirar sus inmuebles del mercado y dejarlos desocupados, al considerar que no les resulta rentable», explica Gutiérrez
Los nuevos pequeños propietarios estarán obligados a ajustarse al índice de precios
Por otro lado, los pequeños inversores, aquellos propietarios que han estado alquilando sus viviendas en los últimos cinco años, podrán mantener los precios de alquiler, «siempre y cuando no excedan el índice establecido», puntualiza Gutiérrez. Sin embargo, los nuevos pequeños propietarios estarán obligados a ajustarse al índice de precios, y podrían optar por alquilar habitaciones o destinar las propiedades al alquiler temporal, reduciendo la oferta de viviendas para familias con rentas más bajas.