Los créditos ICO facilitan a los jóvenes la entrada a la vivienda
«Es un regalo envenenado»: los expertos alertan sobre los créditos ICO para vivienda
Los avales que cubren el 25 % de las hipotecas para jóvenes se pueden convertir en una trampa si no se gestionan correctamente
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, y el ministro de Economía, Carlos Cuerpo, presidieron este martes el acto de formalización del convenio que regula la gestión de la línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para la adquisición de primera vivienda. Destinada a jóvenes y familias con menores a cargo, está dotada con 2.500 millones de euros.
Los nuevos avales cubrirán hasta el 25 % de las hipotecas para jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo; una medida, advierten desde la compañía intermediadora de financiación RN Tu Solución Hipotecaria, que deberá tomarse con cierta precaución.
Dar el 100 % de hipoteca a un cliente sin mediación de un experto puede provocar un drama futuroCEO de RN Tu Solución Hipotecaria
«Pese a que toda ayuda enfocada a incentivar la compra de viviendas, especialmente entre la población joven, es bien recibida, hay que tener mucho cuidado con estos avales ICO, pues hay gente que no está preparada para hipotecarse», explica el CEO de la empresa, Ricardo Gulias, y añade, «dar el 100 % de hipoteca a un cliente sin mediación de un experto puede provocar un drama futuro».
Canalizadas a través del ICO, el instituto firmará con distintas entidades financieras los contratos necesarios para que puedan incorporarse a la iniciativa. El Instituto de Crédito Oficial (ICO) es una entidad de crédito público española adscrita al Ministerio de Economía a través de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa. Tiene personalidad jurídica, patrimonio y tesorería propios y ejerce las funciones de Banco Nacional de Promoción, Instrumento Financiero de Política Económica y Agencia Financiera del Estado.
50.000 viviendas
Con este nuevo plan de ayudas se cubrirá hasta el 20 % del importe del préstamo hipotecario, llegando al 25 % en aquellos casos en los que la vivienda adquirida disponga de una calificación energética D o superior. De este modo, el Gobierno estima que se promoverá la adquisición de cerca de 50.000 inmuebles en los próximos años.
Gulias, sin embargo, recuerda que no todo el mundo está capacitado para comprar una casa, y que los jóvenes sin muchos ahorros «no deben endeudarse antes de tener una experiencia previa de pago o de que demuestren tener una capacidad de ahorro mínima», pues la compra de un piso podría convertirse en un «regalo envenenado».
Los jóvenes sin muchos ahorros «no deben endeudarse antes de tener una experiencia previa de pagoCEO de RN Tu Solución Hipotecaria
El CEO de RN Tu Solución Hipotecaria celebra que se destinen ayudas a aquellas personas que llevan años en el mercado del alquiler y ahorrando para comprar un piso, pero, al mismo tiempo, pone en duda los avales aprobados por el Gobierno y se cuestiona si podría tratarse de una medida para captar votantes.
Endeudamiento máximo
«Los bróker hipotecarios con una visión completa del sector llevamos años cerrando operaciones al 100 % de compra y hasta el 100 % más gastos», revela Gulias, quien reitera que solo los expertos están cualificados para decirle a un cliente si está preparado para acceder a una hipoteca al 80 %, 90 % o 100 %.
«Un intermediario de crédito debe calificar a ese cliente y decir: oiga, su endeudamiento óptimo y máximo es este, y el precio de la vivienda que puede comprar es esta. De ahí no hay que pasar. De nada nos sirven los avales, porque no todo el mundo está preparado para hipotecarse», sentencia.
A este endeudamiento le ponen cifras desde Kelisto. Calculan que, mientras que un préstamo de 200.000 euros sin aval tendría una cuota de 928 euros al mes, la misma hipoteca que cuente con un aval del ICO se elevaría hasta los 250.000 y tendría una cuota de 1.160 euros: 232 euros más al mes. Respecto a los intereses por abonar, el total sería de 78.324 euros para la hipoteca de 200.000 euros y de 97.906 euros, 19.581 más, para la de 250.000 con aval del ICO.
Andalucía, las Islas Baleares, Castilla y León, la Comunidad de Madrid, Galicia y la Región de Murcia ofrecen ayudas sin el aval del ICO
Hay otras comunidades autónomas que han puesto en marcha este tipo de ayudas sin que el organismo estatal interceda: Andalucía, las Islas Baleares, Castilla y León, la Comunidad de Madrid, Galicia y la Región de Murcia.
El Gobierno madrileño ofrece una ayuda por la que los ciudadanos de hasta 40 años que vayan a comprar una vivienda en esta autonomía puedan optar hasta al 100 % de la financiación: 80 % del banco y 20 % adicional de la Comunidad. El inmueble tiene que destinarse a residencia habitual y permanente durante al menos dos años y su precio de compraventa no puede superar los 390.000 euros. El acuerdo se ha cerrado directamente con las entidades Imagin (banco online de CaixaBank), Banco Santander, Ibercaja, ING, Kutxabank, Abanca y Unicaja.
Alerta del Banco de España
El Banco de España también se ha pronunciado sobre este tipo de ayudas, tanto del ICO como de las comunidades autónomas.
«En un mercado con oferta rígida, estas políticas de apoyo a la demanda de vivienda en propiedad suelen generar un aumento de los precios de compraventa. En segundo lugar, la evidencia sobre las distribuciones de renta, activos brutos y localización de los hogares jóvenes españoles indica que el colectivo que potencialmente podría verse beneficiado por este tipo de medidas en las áreas tensionadas es modesto», explica el regulador.
La justificación que da el organismo que preside Pablo Hernández de Cos es que «la elevada correlación entre la renta y la riqueza bruta hace que los hogares que ven restringido su acceso al crédito por no disponer de un ahorro suficiente tampoco cuenten, en la mayoría de los casos, con la renta requerida por los bancos para conceder la hipoteca».
Estas políticas de apoyo a la demanda de vivienda en propiedad suelen generar un aumento de los precios de compraventaBanco de España
«Adicionalmente, el mayor apalancamiento que supone adquirir una vivienda sin ahorro previo implica una cuota hipotecaria más alta, especialmente en el contexto actual de tipos de interés hipotecarios elevados. De ese modo, una parte significativa de los potenciales solicitantes de este programa de avales tendría dificultades para lograr que su petición de préstamo fuera aceptada por los bancos, dado que la ratio entre la cuota y la renta supera los umbrales prudentes. Este tipo de programas tendría, potencialmente, un mayor alcance en las zonas con menores precios de la vivienda, situadas fuera de las grandes áreas urbanas», añade el regulador.
El «corsé» de los créditos ICO
Desde mediados de 2023, la mayoría de las pymes españolas ha comenzado a devolver el capital que obtuvieron de los préstamos ICO. «Una situación que las obligará a reducir su dependencia de la banca tradicional y recurrir a otras alternativas si quieren garantizar su viabilidad y acceso a financiación», advierten desde Kreedit.
A juicio de su director ejecutivo, Jordi Solé Tuyá, la causa principal de este fenómeno es «el corsé que supone en aval del ICO», que limita la renegociación bilateral entre empresa y banco, y ha acabado suponiendo «un arma de doble filo que se está volviendo en contra de las empresas». Esto es debido a que los bancos ahora tienen que asumir el cien por cien del riesgo al agotarse los avales del ICO, lo que ha supuesto en una mayor restricción por su parte.
«En estos momentos, si no se contara con el aval del ICO, estos préstamos se podrían refinanciar alargando su plazo de devolución y adecuándolo a las capacidades reales de la empresa. Pero como el ICO lo impide, las empresas solo pueden buscar otras entidades financieras que les aporten financiación que cubra la devolución de la financiación de que ya disponen». El problema, indica Solé Tuyá, es que «muchas veces estas entidades rechazan la solicitud porque la empresa no genera suficiente dinero para pagar la deuda antigua, y esto la deja en una situación de extrema vulnerabilidad»
Tras haberse beneficiado durante años del periodo de gracia, donde solo estaban obligadas a pagar intereses, las pymes ahora se enfrentan una reducción significativa en su liquidez al tener que reembolsar el capital prestado. «Esto no solo amenaza su crecimiento y desarrollo, sino que también ha provocado que muchas acaben en concursos de acreedores», advierte.