Cinco 'trampas' que encarecen la hipoteca a la hora de contratarla con la entidad bancaria

A la hora de contratar la hipoteca muchas ofertas bancarias prometen intereses más bajos a cambio de añadir uno o más productos vinculados. Seguro de vida y de hogar, domiciliación de nómina y servicios, uso de la tarjeta de crédito o contratar un plan de pensión son algunos de los más frecuentes. Sin embargo, acaban encareciendo, en algunos casos de forma notable, el coste final.

«Son tácticas comunes que algunos bancos utilizan para maximizar sus ganancias durante el proceso de contratación de una hipoteca, pero que no son nada convenientes para quienes solicitan el préstamo», avisan desde el comparador financiero HelpMyCash.

La venta vinculada del contrato de préstamo con otros productos o servicios financieros está prohibida, «a no ser que el banco demuestre que el producto vinculado acarrea un claro beneficio para el cliente», recuerda el Banco de España en su Portal del Cliente Bancario. Si vas a contratar un seguro de daños, el banco tendrá que aceptar pólizas alternativas a la que él ofrece, sin que ello perjudique las condiciones de tu préstamo ni te suponga un coste adicional, recuerda el regulador.

Hasta hace pocos años la mayoría de bancos exigía la domiciliación de nómina y la contratación de seguros de vida y hogar. Hoy, cada vez más bancos bonifican el interés de la hipoteca si se contratan alarmas, se domicilian recibos de luz y gas, se hace uso de sus tarjetas o se hacen aportaciones a planes de pensiones.

«Los seguros no representan un problema siempre y cuando el cliente esté debidamente informado y los elija a conciencia porque le sale a cuenta la bonificación en el interés», explican desde HelpMyCash. Pero añaden que, muchas veces, los bancos afirman que la contratación de estos productos bonificadores es obligatoria. No obstante, como se ha afirmado, el cliente puede decidir si contratarlo o no, e incluso puede escoger si contratarlo con el banco que le dará la hipoteca o con otra entidad. Aunque, eso sí, de no contratarlo se perderá la bonificación.

En cuanto al resto de productos bonificadores, los expertos aconsejan reducirlos al mínimo, no solo porque representan un gasto mensual adicional, sino también porque su coste puede aumentar año tras año. En ese caso, el cliente se verá obligado a mantener la contratación durante toda la vida de la hipoteca. De lo contrario, se perderá la bonificación y el interés será más alto.

Seguros de prima única financiada

Una práctica igualmente común es la «oportunidad» de pagar varios años de seguro por adelantado a través de la prima única financiada, que implica incluir el coste del seguro en el capital de la hipoteca. Esto significa que, además de pagar por los seguros, los clientes pagarán intereses sobre ese coste, lo cual puede incrementar considerablemente el precio final.

En la medida de lo posible, lo recomendable es pagar los seguros de forma anual o mensual. Además de que así no se pagarán intereses, el cliente podrá decidir cada año si renueva o no la póliza según sus necesidades del momento.

Comisiones bancarias

Las comisiones son otro aspecto crítico a considerar. Aunque la comisión de apertura de la hipoteca es cada vez menos común, las comisiones por subrogación (cambiar la hipoteca de banco) y amortización anticipada (cancelar una parte o toda la hipoteca antes de tiempo) pueden llegar hasta el 2 %.

«Estos cargos pueden representar una suma considerable si en el futuro se decide cambiar las condiciones de la hipoteca o cancelarla antes de tiempo. Y aunque al principio no lo parezca, es probable que durante los 25 o 30 años que dura el préstamo, se hagan amortizaciones o cambios. Por ello, es crucial negociar estas comisiones desde el principio para eliminarlas o reducirlas al mínimo posible. De hecho, nuestro consejo es negociar, siempre que sea posible, una comisión por amortización parcial a cero», afirman desde HelpMyCash.

Revisar la oferta final

Por último, los expertos advierten que, cuando se reciba la oferta hipotecaria inicial por parte del banco, es importante preguntar sobre la posibilidad de que las condiciones cambien a lo largo del proceso.

Esa oferta inicial debe ser revisada por el departamento de riesgos del banco, y en muchas ocasiones, las condiciones propuestas pueden variar. Por esto, desde HelpMyCash aconsejan leer con detenimiento la FEIN (Ficha de Europea de Información Normalizada), que representa la oferta final del banco. Y advierten que este documento es vinculante para el banco, pero no para el cliente. Por lo cual, aconsejan solicitar ofertas a varios bancos y, si es necesario, firmar dos FEIN. De este modo, si un banco ha tenido que cambiar sus condiciones durante el proceso, queda otra oferta vigente en otra entidad que puede tener mejores condiciones.