Vivienda, ¿callejón sin salida?

Consideradas las polémicas de las últimas semanas, se podría decir que la vivienda es ya el problema social con más impacto político. La emergencia habitacional de las grandes áreas urbanas (zonas tensionadas, en lenguaje técnico), da lugar a ríos de tinta en los que se repiten una serie de mantras derivados todavía de la crisis del ladrillo ocurrida en la primera década del siglo.

Los orígenes del problema

Desde 1950 hasta 2011, hubo suelo suficiente para que las ciudades creciesen, se construyese vivienda bastante para los hogares que se creaban (a veces incluso más) y hubiera un número significativo de viviendas protegidas (a razón de un millón por década). El mandato constitucional de que la regulación del uso del suelo evitase la especulación (Art. 47) no se cumplía del todo, pero la escasez no era tanta como ahora. El adecuado funcionamiento del préstamo hipotecario y otras figuras antiguas de pago aplazado facilitaron a una mayoría de españoles el acceso a la propiedad, reduciendo la demanda de alquiler. Gracias a ello, el 47 % de la población vive hoy en una casa propia y ya pagada.

La crisis bancaria y el stock de viviendas existente hacia 2010, hicieron que se frenase la transformación de suelo y quebrase gran parte de aquel sector de la construcción capaz de producir medio millón de viviendas nuevas al año. Hoy hay poco suelo disponible, escasea quien pueda construirlo, y las medidas de macro prudencia financiera impuestas a la banca han expulsado del mercado de la compra a un porcentaje de ciudadanos excesivo. Esa gente se ve abocada a alquilar (el 65 % de los jóvenes eran propietarios en 2002, hoy no llegan al 20 %). A ello hay que unir que España goza (y padece) de una demanda habitacional creciente de extranjeros, cuya capacidad adquisitiva es de media superior a la de los españoles. La demanda del alquiler aumenta, la oferta no crece, y el precio se dispara.

El momento y las repuestas

Ante tal drama, las Administraciones se muestran incapaces de aumentar como antaño el número de viviendas disponibles, en parte por la complejidad administrativa autonómica y local a la hora de transformar el suelo. Y se limitan a introducir medidas intervencionistas que producen el efecto contrario al perseguido: en 2019 había más de un millón de viviendas arrendables, y hoy (varias leyes después) apenas 750.000. Las reivindicaciones organizadas, únicamente piden alquiler social. Mientras, la mayoría añora el acceso popular a la propiedad, sin que se canalice este sentimiento como demanda electoral.

Posibles soluciones: salidas al callejón

Ante este problema, la palabra clave es propiedad. Hace falta expandirla, protegerla y facilitarla a una mayoría. También en beneficio del alquiler: si es fácil comprar (y se estima que el 74% de los inquilinos lo desearían), bajará la demanda del alquiler. Y si los propietarios están seguros y encuentran flexibilidad, pondrán más casas para alquilar.

Con la propiedad como objetivo básico, se podría a corto plazo: 1º Agilizar los desahucios; 2º Aumentar la libertad contractual en los arrendamientos salvo necesidad (por ejemplo, restringir los límites a zonas tensionadas y rentas bajas); 3º Conceder a los particulares que pongan sus pisos en arrendamiento los mismos beneficios de los que disfrutan los grandes inversores (extendiendo las Socimi al ahorro individual); 4º Mejorar la regulación civil y potenciar fiscalmente figuras contractuales alternativas al alquiler (comodato, derecho de superficie, propiedad temporal y compartida); así como vías de acceso a la propiedad complementarias del préstamo hipotecario como la opción a compra o las ventas a plazos financiadas por el vendedor; 5º Facilitar la reutilización de oficinas y locales como vivienda, suprimiendo trabas administrativas; 6º Reducir los impuestos a la adquisición de vivienda (que generan un sobrecoste del 10%); 8º Priorizar la construcción de vivienda pública en propiedad sobre otros gastos; 9º Favorecer en IBI y Plusvalía municipal las primeras viviendas, corrigiendo las externalidades negativas actualmente en contra del comprador residente; 10º Si necesario fuere en zonas con emergencia, limitar la adquisición de viviendas para primera residencia de comunitarios.

Estas medidas aliviarían la tensión del momento, pero serían insuficientes. A largo plazo haría falta también 1º aumentar el suelo construible, 2º consolidar un sector de la construcción que a día de hoy apenas construye un tercio de lo que se demanda, 3º favorecer una distribución de la población que modere la tensión habitacional (diez ciudades como Zaragoza en la Castilla central serían más asequibles que el actual Madrid); 4º asumir la necesidad de dedicar más % del presupuesto a viviendas protegidas (aunque haya que quitarlo de otras partidas); 5º Replantearse si toda vivienda nueva debe tener el nivel de prestaciones que hoy se exige, o si (como se hace con otras necesidades vitales como el vestido) cabría admitir modalidades de vivienda low cost.

El problema de la vivienda es extremadamente complejo. Hacen falta medidas coyunturales urgentes y cambios estructurales. Seguir como hasta ahora incumple el mandato constitucional, pues favorece la especulación. Y la adecuada solución de este problema es de enorme trascendencia para la igualdad, la natalidad, el futuro y la paz social.