¿Qué ocurre con los contratos de alquiler si el inquilino o el propietario fallecen en una catástrofe natural?

La DANA que ha sacudido la Comunidad Valenciana, así como localidades de Castilla La Mancha y Andalucía, ya es la peor catástrofe natural de todo el siglo en España. Además de los incuantificables daños a infraestructuras y edificios, la gota fría ha dejado más de 220 víctimas mortales.

Ante esta situación se han visto afectadas algunas viviendas de alquiler, y es posible que comiencen a surgir importantes dudas relacionadas con los contratos de arrendamiento entre los inquilinos y propietarios. Una de ellas es qué ocurre en el caso de que el inquilino o el propietario de una vivienda haya perdido la vida.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé una serie de supuestos para asegurar que una familia no se vea forzada a perder su hogar. Ante el posible fallecimiento del inquilino de una vivienda, determinados familiares pueden disfrutar del piso arrendado hasta la finalización del contrato si se cumplen una serie de condiciones o, si las dos partes están de acuerdo, renovarlo.

A esto se le denomina subrogación y las personas con derecho a ella, por orden de preferencia, son: el cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él; la persona que hubiera convivido de manera permanente con el arrendatario por relación de afectividad durante al menos los dos últimos años antes del fallecimiento; los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes; los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido los dos años precedentes a su fallecimiento; hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años antes del fallecimiento; y personas con minusvalía igual o superior al 65 % que tuvieran relación de parentesco de hasta tercer grado colateral con el inquilino y que hubieran vivido con él en los últimos dos años.

Para que la subrogación sea válida, desde Alquiler Seguro explican que «se deberá comunicar por escrito la muerte del arrendatario al propietario del inmueble en un plazo de tres meses, adjuntando el certificado de defunción e indicando la identidad de la persona interesada en la subrogación y el grado de parentesco». «Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna persona con intención de subrogarse el arrendamiento o no se cumpliesen los requisitos legales exigidos, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido», añaden.

Cuando el que fallece es el propietario de la vivienda, su heredero o herederos se subrogarán en el contrato de arrendamiento en la posición de arrendador y no se verán modificados los términos acordados.

Reparación de daños en viviendas

La DANA ha provocado innumerables destrozos en viviendas alquiladas, lo que genera dudas acerca de a quién corresponde legalmente efectuar las reparaciones necesarias. La LAU establece en su artículo 21 que, ante este tipo de casos, es el propietario quien está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad.

«Salvo que la vivienda haya quedado totalmente destruida o declarada en ruina, el propietario del inmueble deberá asumir el coste de las reparaciones. Si se negara a hacerlo, el inquilino podría optar por exigirle el cumplimiento de sus obligaciones o por resolver el contrato de arrendamiento de forma definitiva», aseguran desde Alquiler Seguro.

Pero existe otra opción posible: que el inquilino se hiciera cargo de las reparaciones pertinentes y posteriormente, exigiera al propietario el reintegro del importe de todos los arreglos.

«Si las obras de reparación duran más de 20 días, el arrendador deberá reducir la renta proporcionalmente a la parte de la vivienda que no se puede usar», cuentan. Pero si las reparaciones afectan a la totalidad del inmueble, la LAU establece que el inquilino podrá elegir entre suspender el contrato durante la duración de los trabajos, es decir, no pagar la renta durante este tiempo, o resolver el contrato sin indemnización alguna.

Si la vivienda alquilada incluía enseres que se han destruido o dañado, el arrendador no podrá exigir al arrendatario su reposición. El Real Decreto que aprobó el Gobierno el pasado martes ha puesto a disposición de los afectados hasta un máximo de 10.320 euros para cubrir la pérdida o los daños en los enseres domésticos de primera necesidad.

Para acceder a estas ayudas, en aquellos casos en los que no exista cobertura de un seguro, se admitirá un informe pericial contratado y validado por el Ayuntamiento en el que conste la destrucción de la vivienda con una valoración de la misma, o los daños sufridos por esta o en los enseres de primera necesidad con una valoración de los mismos.