¿Puedo vender mi casa por un precio simbólico?

El Debate ofrece un servicio de asesoramiento inmobiliario de la mano de los expertos Víctor Ortiz y Miguel Gutiérrez. Los lectores pueden enviar sus preguntas a través del formulario insertado bajo estas líneas.

Tenía un piso cuando estaba soltero que era mi vivienda habitual. Ahora me dicen desde la AEAT que por estar casado ya no puede ser mi vivienda habitual, ya que vivimos en la casa de mi mujer. Tenemos separación de bienes y presentamos IRPF por separado. ¿Tendría derecho a poder reinvertir la plusvalía patrimonial para no pagar IRPF en otra vivienda que fuera nuestra vivienda habitual si vendo mi piso de soltero?

Alfredo

El caso que me planteas es de solución compleja, por lo que será clave estar al tanto de todas las circunstancias del caso concreto a fin de entender y concluir si es de aplicación la exención por transmisión de vivienda habitual con reinversión.

Si transmites tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión resultará exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión lo reinviertas en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual.

Si transmites tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión resultará exenta

La aplicación de esta exención no es automática, sino que deberás manifestar la voluntad de acogerte a la misma y está condicionada a que tanto la vivienda transmitida como la adquirida o, en su caso, la rehabilitada tengan la consideración de vivienda habitual, así como a que la reinversión se efectúe en los plazos y condiciones establecidos por la ley.

Podrás beneficiarte de la exención, cuando la vivienda que vendas haya sido tu vivienda habitual durante un periodo de al menos tres años, y siempre y cuando utilices el dinero de esa venta para comprar tu nueva vivienda habitual. Existen otros supuestos para el caso de que no cumplas con el requisito de tenencia y residencia durante 3 años.

El objetivo de la norma y de estas excepciones es que el contribuyente no devengue IRPF por el incremento patrimonial que genera la venta de su vivienda habitual en los casos en los que esa venta tiene lugar por circunstancias de cambios en la estructura familiar, como pueden ser el matrimonio, el fallecimiento de uno de los cónyuges, la separación del matrimonio, o el traslado laboral.

Tanto la vivienda que vendes como la que compras han de ser tu vivienda habitual al momento de la transmisión

Por lo que podemos concluir, que tanto la vivienda que vendes como la que compras han de ser tu vivienda habitual al momento de la transmisión, o por lo menos en el caso de la vivienda que compras lo sea después de un periodo de adecuación.

En el caso que me planteas, si la AEAT ya contempla que la vivienda de tu propiedad ya no es tu vivienda habitual, tendrás que armarte de argumentos para poder justificar lo contrario y poderte aplicar la exención.

Me gustaría vender mi casa a la persona que me ha estado cuidando estos años ahora que me voy a una residencia. No tiene dinero para hacer frente a lo que vale. ¿Es posible acordar un precio sensiblemente menor y que se la quede?

Amanda

Podéis fijar libremente el precio del inmueble, siempre teniendo en cuenta el Valor Mínimo de Referencia que marca el precio mínimo sobre el que tendréis que tributar, tú a efectos del incremento patrimonial en el IRPF y plusvalía municipal y el comprador en referencia al ITP.

Igualmente, podéis fijar una compraventa con pago aplazado o incluso puedes donarle la vivienda si fuese tu voluntad.

En definitiva, existen varios mecanismos legales para estructurar lo que planteas pero habrá que revisar el caso concreto con el fin de entender cuál es la mejor solución para tu caso.

Asesores inmobiliarios

• Víctor Ortiz es abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias. Comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó la startup inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae además de invertir en proyectos inmobiliarios.

• Miguel Gutiérrez es abogado especializado en asesoría jurídica de sociedades y Ley de Propiedad Horizontal. Comenzó su carrera profesional en un despacho de administración de fincas en Madrid, donde trabajó durante más de dos años como administrador y asesor legal. Actualmente, se dedica a ofrecer sus servicios en Heritae.