Domingo Menéndez. Gerente de Valdecarros Madrid
¿Viviendas asequibles? He ahí la cuestión
Más de la mitad de la oferta residencial de Valdecarros tendrá alguna protección y eso ayudará a bajar la edad media de los compradores de vivienda en la capital
El esfuerzo de las familias para la compra o el alquiler de viviendas no ha dejado de crecer en los últimos diez años. Lo han hecho también las voces de alarma desde distintos sectores sociales.
El resultado quizá más evidente de ese proceso ha sido la mayor separación entre el precio medio y el llamado precio asequible. A veces no siempre se tiene claro el significado real de este segundo concepto. Para Naciones Unidas, vivienda asequible es toda aquella que puede ser comprada o alquilada por una familia por no más del 30 % de sus ingresos. Nada más y nada menos.
En España la vivienda asequible suele confundirse con la vivienda protegida, que sólo es una parte de aquella
Por una serie de razones que ahora no hacen al caso, en España la vivienda asequible suele confundirse con la vivienda protegida, que sólo es una parte de aquella. La protegida es un tipo de vivienda destinado a determinados sectores de población que no alcanzan un nivel preestablecido de ingresos. En cambio, la vivienda asequible debería ser un objetivo alcanzable para la población en su conjunto.
Parece claro que la evolución de la vivienda asequible está condicionada por el ahorro previo, por la financiación y sobre todo por la oferta de suelo, factor clave sobre el que se han ido produciendo algunos avances en los últimos tiempos con avales que cubren hasta el 100 % del precio de compra de la vivienda como el que ha anunciado recientemente la Comunidad de Madrid o el que ofrece el ICO para ayudar a jóvenes y familias en nuestro país a comprar una casa, avalando el 20 % del importe de la propiedad, lo que permitirá a los beneficiarios conseguir hasta el 100 % de la hipoteca.
Solo el 21% de los compradores de vivienda en España tienen menos de 35 años, cuando en 2007 representaban el 43% del total
La financiación se ha agravado por la brusca subida de tipos, impuesta por los reguladores para combatir la severa inflación derivada de la pandemia y de los conflictos geopolíticos, si bien en los últimos meses parece que la tendencia está variando. Hay una ratio muy ilustrativa al respecto: cada subida de un uno por ciento del tipo de interés equivale a elevar cinco puntos porcentuales la ratio de accesibilidad.
La situación de los jóvenes
La situación entre los jóvenes se vuelve cada vez más desesperada. Hace pocos días hemos conocido una muy preocupante estadística del Colegio Notarial de Cataluña . Solo el 21% de los compradores de vivienda en España tienen menos de 35 años, cuando en 2007 representaban el 43% del total. Su proporción se ha rebajado a menos de la mitad en apenas 17 años. Con otra derivada: el año pasado la edad media del comprador de pisos alcanzó los 47 años, su techo histórico. Si lo cruzamos con la esperanza de vida, que en España está en 83,2 años, resulta que de media hace falta el 57 % de una vida para comprar una vivienda.
A corto plazo la principal palanca para impulsar la vivienda asequible requiere imperativamente aumentar la oferta de viviendas
Dados los problemas existentes en torno a esas dos cuestiones, a corto plazo la principal palanca para impulsar la vivienda asequible requiere imperativamente aumentar la oferta de viviendas. Algunos municipios y Comunidades Autónomas han puesto el foco en esta cuestión, alentando sistemas más ágiles de creación de suelo, impulsando la colaboración público-privada y coordinando medidas de apoyo a la accesibilidad. A la inversa, una regulación excesiva, unos poderes públicos reticentes a autorizar nuevos desarrollos o una normativa legal excesivamente garantista ejercen un efecto muy nocivo en los precios, y además producen incertidumbres de plazo que dificultan en extremo la financiación.
Vista aérea de Valdecarros
Aquí es donde cobran sentido ejemplos que apuntan en la buena dirección, como es el caso de los desarrollos del sureste, la principal bolsa de vivienda nueva de Madrid. Valdecarros es el epicentro de ese desarrollo, por cuanto levantará uno de cada dos pisos nuevos del sureste de Madrid, así como uno de cada tres en el conjunto de la capital. Con otra salvedad: más de la mitad de la oferta residencial de Valdecarros tendrá alguna protección. Por eso, a medida que vayan saliendo al mercado, los pisos de Valdecarros ayudarán a bajar la edad media de los compradores de vivienda en la capital. Nos gustaría pensar que la mayoría de los vecinos recién llegados a este nuevo barrio tendrá 35 años o menos. Pondremos a su disposición la mayor bolsa de vivienda asequible, y por lo tanto accesible, de toda la ciudad.