El tributo a un marqués por la venta de casas que sigue vigente en un pueblo de Cataluña

La odisea de Gemma empezó el día que decidió vender la casa de su familia. Se sentó junto al comprador para firmar los documentos de la transacción. Sin embargo, no estaban solos. En frente de ellos había una señora mayor que no había visto nunca. Su abogado puso sobre la mesa un tomo de papeles del tamaño de una enciclopedia para exigir un desembolso en favor de su clienta. Era la marquesa de Senmanat. Reclamaba el pago de un censo enfitéutico a Gemma Fruitós, la propietaria de aquel piso. Se refería a un derecho que apareció en 1699. Y que sigue vigente actualmente.

Ese censo enfitéutico es una obligación que nace de la mano del marquesado de Senmanat. Los campesinos pagaban una cuota anual a los nobles «con los mismos frutos de la tierra que se está cultivando a cambio de la cesión del terreno», apunta Pedro Robles, catedrático de Derecho Civil en la Universidad CEU San Pablo. Sin embargo, no se pueden pedir frutos o animales en una vivienda normal de un bloque de pisos. Resulta anacrónico, por lo que se exige algo distinto.

Hay que imaginarlo como «una propiedad compartida», explica Rosa Congost, catedrática de Historia de la Universidad de Girona. «El propietario tiene el dominio útil y el marqués tiene el dominio directo», añade. Por tanto, cuando una persona como Gemma vende el terreno, una parte de la venta va al bolsillo del noble. El vendedor debe desembolsar un 4 % del precio de venta y con ello la carga desaparece. Pero muchos vecinos se niegan a pagarlo porque lo consideran injusto.

Sin contrapoder

En 1699, Carlos II creó el marquesado para Juan de Senmanat, nacido en Torralla, Lérida. Pere Cristofol, abogado experto en Derecho Medieval, asegura que el marqués «hasta el siglo XIX había sido señor jurisdiccional de Senmanat». Esta posición le otorgaba la máxima autoridad judicial sin ningún contrapoder que le vigilase.

Los censos feudales y jurisdiccionales se abolieron en 1837. Para sortear esta prohibición, el antiguo señor tenía que probar que no estaban abusando de su poder para imponer el tributo, sino que el origen de todo era un acuerdo. «Esto no lo hizo nadie», expone Cristofol. Añade que a los marqueses les entró «amnesia absoluta» y arguyeron que «el censo no tenía origen en el ejercicio de la jurisdicción sino en un contrato entre partes iguales». El censo, contra todo pronóstico, terminó superando las barreras legales.

Esta obligación pasa como un caballo de Troya. Disfrazado de un derecho real, como si fuera una hipoteca o un alquiler, el derecho feudal ha penetrado en la ley catalana. El término «censos» se puede referir también a derechos civiles modernos procedentes del acuerdo entre dos personas. 

Disfrazado de un derecho real,  un derecho anacrónico ha penetrado en la ley catalana

La vecina de Senmanat se presentó frente al Parlamento catalán con un proyecto de ley bajo el brazo que cortase de raíz esos tributos anacrónicos. No lo consiguió. «No sabemos dónde, pero alguien bloqueó y tiró para atrás de la ley». Con una norma en 2015 «se consiguió un arreglo, pero no impide que se apliquen los censos», sentencia la catalana. Sin embargo, Gemma tenía otra arma.

El último heredero

En 2007, Senmanat desempolvó los ropajes medievales para celebrar una fiesta que reivindicaba el fin de estos derechos. Gemma organizó la Festa del Bon Record. Dos días en los que se reclamaba el fin del pago al marqués con actos festivos y callejeros. Gemma recuerda que «tuvo mucho impacto para ejercer presión sobre los políticos». Pero admite que «si dura diez años, se acaba cansando la gente». Hace unos meses una muerte ha vuelto a poner el foco sobre los censos.

El último heredero del marqués ha fallecido y todavía no se ha repartido su herencia. A Rosa, que quería vender dos terrenos en Senmanat, le afectó de cerca. La catalana sabía que la casa «tenía una carga por el censo y queríamos liquidarla». Los compradores también querían que desapareciera «para pedir un crédito bancario», porque las entidades se abstienen de otorgar hipotecas si la propiedad tiene una carga como esa. Sin eliminar el censo, no hay hipoteca. Sin hipoteca, no hay compra. Y el tiempo pasa para Rosa. «Es la tercera venta que podemos perder», alerta. Entre tanto, ha buscado otras soluciones.

Sin eliminar el censo, no hay hipoteca. Sin hipoteca, no hay compra

La propietaria intentó depositar el dinero ante notario, pero «como no tiene nombre de a quién consignarlo, no puede hacerlo». El abogado Pere Cristofol apunta hacia los tribunales: «Se puede pedir la redención y consignar judicialmente, pero tienen que esperar a la sentencia». No obstante, la mayor sorpresa para Rosa fue enterarse de que su casa estaba bajo el paraguas del marqués.

En la escritura de la propiedad no aparecía ningún censo cuando su padre la compró en 1967. La casa se la vendió «el banco central». Este desconcierto tiene una explicación.

No está libre de cargas

Desde 1945 se pueden redimir, es decir, se pueden eliminar los censos a cambio del pago del 4 % del precio de venta. Pero existe una opción más barata: depositar la mitad del tributo y que no desaparezca. En ese caso, el comprador recibe las llaves de la casa con trampa porque el censo sigue atado a la propiedad. Pero hay una excepción: que el noble no se percatase de la transacción. «Si nadie reclama nada, uno vende pensando que es libre de cargas, pero después aparecen», matiza el abogado Cristofol. De ahí que perdure el derecho en el tiempo a pesar del silencio de los marqueses.

Esteve es uno de los encargados de gestionar las propiedades de los herederos del noble. «Ellos tienen más gente», corrige el administrador. Él no es el único gerente porque las propiedades afectadas por los censos son tantas que incluso el administrador desconoce el número. Esteve justifica los tributos: «solo hay que coger la ley de censos y sabrán el por qué». El administrador considera que se están diciendo «muchas tonterías», pero al ofrecimiento de este medio a explicarse, contesta que no está «para dar clases a nadie». Sí responde a la fase en la que está la herencia.

Si nadie reclama nada, uno vende pensando que es libre de cargas, pero después aparecenPere Cristofol, abogado experto en Derecho Medieval

«Hay unos trámites legales que hacer –escritura, notario, oficina liquidadora– y el tiempo va como va», apunta Esteve. «Son 17 herederos y hay dos familias, y hay hijos y nietos». Aún les queda mucho camino por recorrer a los propietarios si quieren que sus censos desaparezcan. El problema está lejos de terminar.