La Ley de Vivienda del Gobierno podría ser inconstitucional

El catedrático de Derecho Civil Sergio Nasarre ha elaborado un documento exhaustivo sobre el Proyecto de Ley de Vivienda que el Gobierno aprobó en febrero en Consejo de Ministros y que aspira a que entre en vigor en octubre tras pasar por el Congreso. El informe de Nasarre, publicado por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), concluye que la iniciativa puede ser inconstitucional por invadir competencias de las comunidades autónomas y alterar el contenido esencial del derecho de propiedad en el caso de las viviendas.

Nasarre recuerda que la vivienda es competencia exclusiva de las comunidades autónomas: el margen para la regulación estatal de la materia es muy estrecho y ha de restringirse a lo que tiene que ver con «las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica» o con «las condiciones básicas que garantizan la igualdad … en el ejercicio de los derechos … constitucionales», áreas que el artículo 149 de la Constitución reserva en exclusiva al Estado. «El texto, sin embargo, contiene disposiciones sustantivas sobre cuestiones concretas, como las reservas mínimas de suelo o la declaración de zonas tensionadas y sus consecuencias, que invaden las competencias autonómicas», señala el catedrático.

El autor también considera que el texto supone un cambio cualitativo en la regulación de los derechos de propiedad sobre la vivienda que excedería las facultades del legislador ordinario: «Con la redacción propuesta de la norma, la vivienda dejaría de ser un bien inmueble ordinario, regulado por el código civil, para pasar a ser un bien tutelado administrativamente, con un régimen especial que limitaría significativamente las facultades de uso, disfrute y disposición de sus propietarios e introduciría nuevas obligaciones ligadas a una supuesta función social de la vivienda que no existe en la Constitución», indica.

La norma, en particular, impondría al propietario de la vivienda el deber de destinarla «al uso habitacional previsto en el ordenamiento jurídico» (art. 1.2). Entre otros problemas plantearía numerosas dudas prácticas sobre los usos de los inmuebles que serían legales bajo la nueva norma. A juicio del autor, estas disposiciones vaciarían el derecho de propiedad sobre la vivienda de parte de su contenido esencial, constituyendo por tanto una expropiación sin compensación que sería inconstitucional.

El proyecto introduce medidas excepcionales para viviendas situadas en zonas consideradas «tensionadas». Entre ellas se incluyen prórrogas forzosas de los contratos de arrendamiento y limitaciones de alquileres, especialmente en el caso de los «grandes tenedores» (propietarios de más de diez inmuebles residenciales). El autor subraya que la experiencia muestra que estas medidas tienden a ser contraproducentes: reducen la oferta, la movilidad residencial y los incentivos para el correcto mantenimiento de los inmuebles y generan costes ocultos; también transferencias arbitrarias de renta que favorecen a los inquilinos existentes en detrimento de los propietarios y de los inquilinos futuros.

Una oportunidad perdida

El profesor Nasarre estima que, «tras haber esperado 44 años a que haya una ley de vivienda de alcance nacional, era irrelevante ya esperar algo más, al menos hasta ser capaces de elaborar una norma realmente efectiva, cohesionadora e inspiradora, o al menos constitucional, que ayudase definitivamente a los que más lo necesitan a acceder a una vivienda. Otra oportunidad perdida; una más».

Nasarre piensa que estos quince últimos años deberían haber sido de recuperación de la crisis inmobiliaria y financiera de 2007, pero en su lugar han sido de proliferación de leyes, decretos leyes y normas multinivel relacionadas con la vivienda.

La realidad, indica Nasarre, es que en 2022 el nivel de sobreendeudamiento familiar en las ciudades españolas es muy parecido al de 2011, uno de los peores años de la crisis (10,1 % ahora vs 10,7 % el de 2011); muchas familias con recursos más limitados no pueden acceder a una vivienda en propiedad por el aumento de requisitos de acceso a préstamos hipotecarios, que a su vez ha provocado una burbuja en los precios de alquiler desde 2016 y una acumulación progresiva de viviendas en manos de fondos y otras instituciones financieras o de inversión; han proliferado las intromisiones en la propiedad privada por parte de los poderes públicos en forma de sanciones, recargos tributarios y expropiaciones «cuya eficacia sobre la asequibilidad de la vivienda desconocemos», y que a su vez han sido «sorprendentemente amparadas por diversas sentencias del Tribunal Constitucional»; se ha amparado progresivamente la okupación como forma de tenencia para acceder a una vivienda, «primero a nivel autonómico (Ley catalana) y luego estatal, esta en principio solo para circunstancias excepcionales, pero que luego se alarga hasta septiembre de 2022 en un contexto de delito de usurpación que se había multiplicado por 11 entre 2008 y 2018».

En definitiva, Nasarre estima que vamos por buen camino para cumplir lo que se predijo en 2016 en el Foro de Davos pensando en el año 2030: «No serás propietario de nada, y serás feliz».