Los efectos colaterales de la ley de vivienda

El Senado ha aprobado este miércoles la ley de vivienda, un texto que se centra en los arrendamientos e incluye medidas para la regulación de desahucios, limitación de precios de alquiler en zonas tensionadas y ayudas de acceso a la vivienda. Se trata de una medida que cuenta con el rechazo de buena parte del sector, que advierte que reducirá la oferta y aumentará los precios en las zonas no reguladas.

Entre sus novedades, incorpora una nueva definición para grandes tenedores, que amplia de diez a cinco los inmuebles que serán considerados así. Además, la renta mensual de la vivienda, que actualmente se actualiza según el IPC, se topará en el 2 % hasta el 31 de diciembre de 2023 y pasará al 3 % durante 2024. A partir de 2025, se aplicará un nuevo índice todavía por especificar.

«A corto plazo la medida puede parecer efectiva en cuanto al control de precios, pero a medio y largo plazo provocará una disminución de la oferta, un empeoramiento en las condiciones de las viviendas y un aumento de precios en zonas no tensionadas», explica Germán Rabellino, CMO de Wolo.

Sobre una diferencia del tope respecto al tipo de poseedor, esta medida «no resuelve el problema de fondo», añade Rabellino, ya que en el caso de los pequeños propietarios «se plantearán otras opciones como la venta o el alquiler turístico», mientras que los grandes tenedores «dejarán de invertir o pondrán a la venta las carteras que están ahora en alquiler, reduciendo aún más la oferta».

El experto de Wolo mantiene que «lo que el mercado necesita para regular el precio de las rentas es que haya más oferta, que los pequeños propietarios tengan protección y un marco jurídico estable en donde no se cambien las reglas del juego constantemente, como también que los grandes tenedores o fondos de inversión que quieran invertir en España puedan hacerlo y obtener una rentabilidad volcando esas viviendas en alquiler», explica Germán Rabellino.

Zonas tensionadas

Otro de los cambios que incluye es el establecimiento de zonas tensionadas de alquiler cuyas condiciones se reducen, aunque quedan a criterio de cada comunidad. Estas decidirán qué zonas quedan registradas como tal si el coste medio del alquiler o hipoteca más los suministros y gastos básicos superan el 30 % de la renta media de los hogares. También si el precio de alquiler o compra de la vivienda ha aumentado mínimo tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

En las zonas tensionadas (donde más suben las rentas) habrá nuevos topes que se fijarán dependiendo de la modalidad de propiedad y contrato, independientemente de que sean pequeños o grandes propietarios.

Con la nueva ley, los propietarios de las viviendas en alquiler serán los que tendrán que abonar los honorarios de las agencias inmobiliarias. En concreto, el texto recoge que «los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador», independientemente de si son personas jurídicas o físicas.

Tratamiento de los desahucios

Además, contempla cambios en el tratamiento de los desahucios: quedan prohibidos los desalojos sin hora y fecha, y se han añadido prórrogas que pueden alargar los procesos.

Por último, la nueva ley contempla beneficios fiscales en el IRPF para aquellos propietarios que alquilen sus viviendas, con la intención de que más viviendas salgan al mercado de alquiler. La bonificación será del 50 % a cualquier propietario que alquile su vivienda; del 70 % si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años; y del 90 % si se realiza un contrato en zona tensionada cuya renta presente una rebaja de al menos un 5 % sobre el contrato anterior.

Ejemplos en Alemania y Suecia

«Se ha demostrado ya en varias ocasiones, tanto en otros países como en España que la intervención en los precios del alquiler tiene un impacto negativo ya que reduce la oferta de viviendas, dificulta la accesibilidad a jóvenes y colectivos vulnerables y genera un aumento de precios en las zonas no reguladas. Las principales perjudicadas serán lógicamente las grandes ciudades y sus alrededores», concluye Rabellino.

En este sentido, cabe destacar que en Berlín se tomó una medida similar, la conocida como ley Mietendechkel, que provocó un descenso de 40 % en la oferta de viviendas en alquiler nada más aprobada. Mientras que, en la propia Barcelona, la medida regulatoria de precios aplicada por la Generalitat derivó en una caída del 50 % en la oferta de pisos en alquiler y en un aumento de precios en los barrios y zonas aledañas a las reguladas. Por su parte, en Suecia, donde el mercado lleva más tiempo intervenido, hay una lista de espera de hasta 5 años para alquilar un piso.