Los expertos contradicen a Bruselas y aseguran que la vivienda en España «no está sobrevalorada»

La Comisión Europea dictó sentencia el pasado mes de diciembre: la vivienda en España está sobrevalorada. Técnicos de la Comisión Europea informaron de que en dos terceras partes de la UE, los precios no se correspondían con los ingresos de la población. Destacaban también que esta disparidad se produce cuando los precios superan el nivel salarial de los futuros compradores. Y ponían cifras a dicha sobrevaloración: un 20 %.

Las casas se encarecieron un 4,5 % en el tercer trimestre de 2023

Los datos oficiales no pueden certificar esa sobrevaloración de la que habla Bruselas, pero sí confirman la subida en los últimos años. Las casas se encarecieron un 4,5 % en el tercer trimestre de 2023 respecto al mismo periodo de 2022, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La subida del precio de la obra nueva se disparó un 11 % de julio a septiembre y anotó su mayor alza de los últimos 16 años.

No obstante cuatro expertos inmobiliarios consultados por El Debate coinciden en negar el exceso de precio y hacen un pronóstico sobre el futuro del precio de la vivienda para los próximos años.

Precio de vivienda

Francesc Quintana, CEO y fundador de la agencia de intermediación inmobiliaria Vivendex responde tajante: «Honestamente creo que no. Es cierto que, en España, el esfuerzo para la compra de una vivienda se halla en uno de los niveles más altos de Europa. Pero eso se debe sobre todo al salario medio de los trabajadores en España que se encuentra, de media, muy por debajo en comparación con el resto de Europa».

Quintana señala además a la Administración. «La nula política de suelo por parte de las administraciones desde el 2008, cuando parecía que sobraban viviendas por todas partes, la eterna falta de inversión en comunicaciones, y el atractivo de las grandes capitales por los inversores extranjeros, ha sido una combinación letal que ha dejado sin opciones de compra a las rentas medias y bajas. Especialmente en las grandes ciudades y zonas costeras más populares».

La nula política de suelo por parte de las administraciones desde el 2008 ha dejado sin opciones de compra a las rentas medias y bajasFrancesc QuintanaCEO y fundador de VIVENDEX

Iñaki Unsain, personal shopper Inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria también niega el informe de Europa: «En absoluto. La vivienda en España no está sobrevalorada ni mucho menos. No tenemos burbuja, los pisos han ido subido de forma paulatina todos los años. Si estuviera sobrevalorada significaría que hay burbuja y estamos lejos de eso. El incremento de precios ha sido razonable».

Si estuviera sobrevalorada significaría que hay burbuja. Estamos lejos de esoIñaki UnsainDirector general de ACV Gestión Inmobiliaria

Joaquín Robles, analista de XTB, explica una de las causas de la subida de precios: «El sector inmobiliario también ha destacado como alternativa a la inflación, ya que durante los últimos meses se ha revalorizado tanto el precio de las viviendas como las rentas asociadas al alquiler. Durante la última década, el escenario de tipos cero arrastró a muchos inversores conservadores a la compra de vivienda».

«Esa noticia está bastante alejada de la realidad, salvo debacles, como una nueva pandemia, destrucción de empleo, o una gran crisis bancaria, que no se ve en el horizonte cercano…», añade por su parte Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.

La realidad inmobiliaria en España es muy diferente a la europea, y extrapolarla no es el camino.Ricardo GuliasCEO de RN Tu Solución Hipotecaria

Sobre la compra de viviendas por extranjeros explica que: «en España se ha incrementado el número de unidades compradas por ciudadanos extranjeros, con poder adquisitivo superior al español, y que valoran el clima, la alimentación, los precios, la seguridad, y además que tienen la oportunidad de comprar en una capital europea de primer nivel, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga en contraposición de la imposibilidad de comprar en su país de origen, donde ya es imposible acceder a la compra».

Alza de precios

Robles responde al alza de precios comentando que: «Aunque el precio de la vivienda está descorrelacionado respecto a los salarios, no consideramos que el precio de la vivienda está sobrevalorado un 20 %. En estos momentos no vemos ningún motivo por el que el precio de la vivienda pueda sufrir un descenso significativo, todo lo contrario, la escasez de oferta y la demanda contraída por los altos tipos de interés, podría provocar un nuevo repunte en cuanto empiecen los recortes de tipos.

Además, los grandes núcleos urbanos como Madrid y Barcelona seguirán soportados por una gran demanda, ya que tienen un mayor atractivo por el dinamismo del mercado laboral, es un destino atractivo para la inmigración y ofrece una gran liquidez para los inversores tanto en términos de compraventa como de alquiler».

No vemos ningún motivo por el que el precio de la vivienda pueda sufrir un descenso significativo, todo lo contrarioJoaquín RoblesAnalista de XTB

Víctor Ortiz, abogado y experto inmobiliario dice que: «Nunca se van a dejar de comprar pisos. Otra cosa es el precio al que se venden y el número de compraventas. Cambiará el precio y cuánta gente puede comprarlos» y aventuraba algo que ha ocurrido sobre el precio: «probablemente siga subiendo. Los precios, comparados con otras ciudades europeas, siguen siendo bajos y si los bancos cierran el grifo de compra, esa gente tendrá que vivir en algún lado».

Los precios, comparados con otras ciudades europeas, siguen siendo bajosVíctor OrtizExperto inmobiliario

¿Qué pasará en el futuro con los precios?. Ante esta pregunta los expertos consultados por El Debate tampoco tienen dudas. Unsain asegura que: «Los pisos irán subiendo. El precio lo marcará la oferta y la demanda y luego las condiciones macroeconómicas. Si crece el PIB, mejora el empleo y bajan los tipos, sin duda los pisos seguirán subiendo».

Gulias comenta que: «En este 2024 cuando los tipos bajen sensiblemente tras la Semana Santa habrá más demanda si cabe y eso empujará los precios al alza, pues la cuota será menor que hace un año» y detalla que: «La realidad inmobiliaria en España es muy diferente a la europea, y extrapolarla no es el camino. Los precios de la burbuja del 2008, no se han producido, y aún en las grandes ciudades, eso sí en barrios un poco más degradados o de extrarradio es posible encontrar muy buenos precios aún, pero en 2008 se vendían a precios estratosféricos, y eso no volverá».

Futuro

Quintana responde sobre si hay margen de subida de precios: «Sí, lo hay, de forma más moderada en las poblaciones que han vivido un crecimiento más acelerado estos últimos años. Pero esa presión por los precios al alza ahora se abre a los municipios colindantes, creando cada vez más distancia entre las rentas altas y las más modestas».

Los informes de Bruselas y la realidad del sector inmobiliario español no se corresponden, según los expertos. Los salarios son el principal problema para el acceso a una vivienda, que, sin embargo, seguirá al alza en 2024.