La ley de vivienda estrangula el alquiler residencial a pesar de ser el más rentable

La entrada en vigor de la ley de vivienda el pasado mayo ha provocado la proliferación de nuevas formas del alquiler por parte de los arrendadores, como el turístico o el temporal, para intentar esquivar los topes que impone el texto. Sin embargo, estas modalidades pueden suponer una importante pérdida de rentabilidad.

Es, posiblemente, uno de los mayores fracasos de la pasada legislatura. Aunque la vivienda es una competencia autonómica, el ansia intervencionista del Gobierno llevó a la aprobación de una ley que ha provocado un auténtico terremoto en el mercado inmobiliario, ya de por sí bastante tensionado por la falta de oferta. Y el Ejecutivo no puede alegar que no estaba avisado.

La oferta de alquiler habitual ha caído un 30,57 % desde la entrada en vigor de la ley de vivienda

Según datos de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), la oferta de alquiler habitual en España ha descendido un 30,57 % desde la entrada en vigor de la ley de vivienda, hace menos de un año.

Los propietarios han preferido sacar del mercado muchos inmuebles para aprovechar otras opciones que ofrezcan mayor seguridad jurídica. No obstante, estas modalidades también suponen un perjuicio ya que no ofrecen la misma rentabilidad que el alquiler a largo plazo.

Las diferencias, de hecho, son bastante importantes. Alquiler Seguro acaba de publicar el primer Estudio sobre la rentabilidad del alquiler según su modalidad, un informe en el que desgrana el rendimiento de las distintas modalidades del arrendamiento: como vivienda habitual o residencial, el alquiler de temporada y el alquiler turístico.

La rentabilidad neta, una vez deducidos los gastos, es mayor en el alquiler de vivienda habitual

La principal conclusión del informe es que la rentabilidad neta, una vez deducidos los gastos, es mayor en el alquiler de vivienda habitual, tanto en el caso de particulares como de sociedades. Combinada con medidas preventivas para evitar la morosidad, «esta modalidad resulta la más ventajosa para los propietarios», señala el estudio.

Para comprar todas las modalidades, se han tomado como referencia unos valores estimados de gastos fijos, como gastos de comunidad e impuestos; y de variables, como el pago de reparaciones o suministros en el caso de los turísticos.

En Madrid, por ejemplo, el arrendamiento de vivienda habitual es hasta un 20 % más rentable que el turístico, y un 10 % más que el temporal, a pesar de las rentas iniciales pueden ser superiores.

En Barcelona, aunque la rentabilidad es ligeramente inferior a Madrid, igualmente supone una diferencia del 15 % y del 10 % respecto a las otras modalidades.

En Valencia, el alquiler de vivienda habitual supone una rentabilidad un 18 % por encima de la modalidad turística, y del 10 % respecto al arrendamiento temporal.

Por el contrario, el alquiler turístico es la opción más rentable en Sevilla, Málaga y Zaragoza. En la capital andaluza, la modalidad turística ofrece una rentabilidad un 5 % superior a la del alquiler de vivienda habitual. Sin embargo, esta opción se mantiene por encima del arrendamiento temporal, en concreto, un 11 % superior.

Medidas insuficientes

«Una vez más, el alquiler de vivienda habitual sigue siendo el protagonista, sobre todo por el efecto de la fiscalidad que se aplica a los arrendadores, esencial para promover que los propietarios vuelquen al mercado del alquiler el máximo número de viviendas disponibles, aunque las medidas fiscales del Gobierno son claramente insuficientes para incentivar el mercado», comenta Jesús Martí, responsable de Economía e Inversión de Alquiler Seguro.

Martí explica que «el alquiler temporal ha ganado protagonismo en los últimos años ante la incertidumbre jurídica actual, pero genera mayor rotación e inseguridad en la proyección de los ingresos futuros».

«En cuanto al arrendamiento turístico, solo puede ser más interesante en ubicaciones con alta demanda turística y tasas de ocupación muy elevadas. Fuera de estas, es la alternativa menos rentable», concluye.