Sergio Nasarre: «La ley de vivienda va a dejar fuera del mercado a los más desfavorecidos»

El Gobierno acaba de presentar el índice de precios incluido en la ley de vivienda con el que pretender poner coto al imparable aumento de los alquileres en nuestro país. Se trata de un método que solo se aplicará en Cataluña ante el desinterés del resto de comunidades por un texto que muestran visos de inconstitucionalidad, como señala Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universitat Rovira i Virgili y que hace poco presentó la ponencia Desmontando la ley de vivienda en la Fundación Herrera Oria.

–¿Qué le parece el índice de precios que se acaba de presentar?

–No se puede esperar ninguna sorpresa en relación a lo que ha pasado en cualquier país o ciudad en la que ya se ha aplicado. Habrá un impacto directo en las zonas controladas –que los estudios calculan en el 9 %–, que provocará una expulsión de las personas con menores rentas, un incremento del mercado negro, una reducción de la movilidad poblacional y un aumento del mercado de propiedad. Reducirá la construcción de nuevos edificios –especialmente aquellos destinados al alquiler– y de la calidad del stock inmobiliario, provocará un aumento de las rentas en las zonas no controladas y una disociación entre la oferta y la demanda.

–¿Por qué Cataluña ha rechazado este sistema más allá del sistema de rangos?

–El rechazo lo veo inspirado por los grupos sociales de presión detrás de este Gobierno. Hay que irse a antes de 2016, cuando se produjo el boom del precio de los alquileres. En 2018 ya se hablaba de un control efectivo que llegó en 2020 y ha habido una explosión. Al congelarlos a precios actuales, estos grupos consideran que todo este aumento no va a ser efectivo. Si lo que se busca es que esta medida tenga un impacto inmediato en la reducción de las rentas, esta será modesta.

–El 80 % son pequeños propietarios y muchos están huyendo a otras modalidades. ¿Podemos esperar un nuevo éxodo?

–Dependerá del impacto del índice en las zonas tensionadas. Independientemente del efecto que tenga, hay un factor que está siendo determinante desde 2021 es la dificultad de desahucio de inquilinos y okupas. En Cataluña hay un proyecto de ley de reforma de alquileres que pretende aplicarlo a las habitaciones, lo que acabará provocando un bloqueo total.

–¿Es inconstitucional la ley de vivienda?

–Es inconstitucional por dos motivos. Es un tema competencial, sobre todo en la declaración de áreas tensionadas, la aplicación retroactiva de la ley, las acciones que se reserva el Estado… Están condicionando la política de vivienda propia de cada comunidad para que se pueda regir según sus propias necesidades dado que la competencia es exclusiva autonómica. Todas las líneas que marca el Estado son bastante cuestionables.

Por otro lado, atenta contra la propiedad privada. Los artículos 10 y 11 de la ley sacan la vivienda del Código Civil para convertirla en una tenencia tutelada de manera que el Estado podrá decidir qué podemos hacer y qué no con nuestras casas: a quiénes se la podemos alquilar o vender, qué podemos hacer con ellas…

Hace una falta una política de cohesión territorial que genere oportunidades para que los jóvenes puedan quedarse sin necesidad de malvivir

–¿Se está enmascarando un problema de oferta que los gobiernos no han podido atajar?

–Todos los estudios internacionales demuestran que la vivienda pública de alquiler es cíclica y solamente se puede construir o comprar en cantidades que tengan un impacto real cuando la economía funciona muy bien. El problema es que, en época de boom, las empresas privadas se quedan con el mejor suelo y las inversiones públicas van a lugares donde nadie quiere construir, por eso nos encontramos que la vivienda pública edificada entre 1995 y 2007 está en lugares remotos, caras u okupadas.

Hace una falta una política de cohesión territorial que genere oportunidades en ciudades medias o pequeñas que creen una red para que los jóvenes puedan quedarse sin necesidad de malvivir.

–Y que cuente con iniciativa privada.

–Es un error pretender que los inversores privados vayan a construir a sitios donde no hay trabajo. El Estado, incluyendo CC.AA. y municipios debería trabajar en la creación de oportunidades y no ahondar en este proceso de urbanización y vaciamiento correlacional de gran parte del territorio nacional.

La clase desfavorecida quedará automáticamente fuera de la poca oferta que quede disponible

–En esta tesitura, ¿qué podemos esperar en los próximos años?

–Un bloqueo del sistema. Tras las últimas reformas, a las familias de clase media y baja no se les está dejando comprar por una financiación hipotecaria que exige unos ahorros del 33 % del valor. Respecto al alquiler, conforme los contratos vayan venciendo, los propietarios irán retirando los pisos del mercado y la clase más desfavorecida quedará automáticamente fuera de la poca oferta que quede disponible. Es lo que ha pasado en todos los lugares donde se ha estipulado un control de renta.

–Los legisladores no aprenden.

—No quieren. Hemos hablado con representantes políticos y lo saben. Otra cosa es que actúen contraintuitivamente por cuestiones ideológicas.