Pedro Sánchez e Isabel Rodríguez durante una reciente visita a una promoción de viviendas en Sevilla
Un año de la Ley de Vivienda
'Castings' con cuarenta aspirantes, 60.000 casas menos y precios más caros, el balance de la ley de vivienda un año después
La denominada ley por el derecho a la vivienda llega a su primer aniversario con el aval del Constitucional a la gran mayoría de su articulado, pero con una fuerte oposición del sector inmobiliario
La conocida como Ley de Vivienda cumplirá este viernes un año. Doce meses en los que ha sumado fuertes críticas del sector inmobiliario, que consideran que la normativa, que habilita la creación de zonas tensionadas, establece restricciones para los grandes tenedores, limita el precio de los alquileres en base a un índice de referencia y traslada el pago de la agencia a los arrendadores, entre otras modificaciones, ha reducido notablemente la oferta y ha agravado los problemas que ya existían en el sector.
En el último año la oferta de inmuebles en alquiler convencional ha caído en cerca de 60.000, con 813.850 frente a los 855.518 de 2022, según datos del Observatorio del Alquiler, de Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos. En paralelo, los precios han escalado un 6,69 %, hasta los 1.069 euros mensuales, tras aumentar en cien euros solo durante el año pasado. Cabe recordar que la normativa limita la actualización anual de la renta al 2 % en 2023 y al 3 % en 2024, si bien quedan fuera de esta limitación los nuevos contratos.
«La puesta en marcha de la Ley de Vivienda ha complicado aún más el acceso de las familias a las viviendas en alquiler, empeorando una situación que ya era alarmante», considera Francisco Iñareta, de Idealista.com. «Ha ocurrido tal y como avisamos», añade. Y da otros datos: mientras que la oferta de alquileres permanentes se ha reducido un 15 % desde su entrada en vigor, se ha disparado la de habitaciones y alquileres de temporada. La consecuencia es que se ha agravado la enorme competencia por cada vivienda ofertada.
«Llega a haber 40 familias compitiendo por cada vivienda que se anuncia en Idealista en Madrid o Barcelona», afirma Iñareta. Son lo que el sector conoce como los ‘casting de inquilinos’, que se han vuelto casi imposibles de evitar en las grandes capitales ante la falta de oferta y la elevada demanda. Otra derivada es que los propietarios «se decantan por aquellos perfiles que les ofrecen una mayor seguridad de pago y de recuperar la vivienda en caso de conflicto», apunta. Una consecuencia vinculada con otra medida de calado en materia inmobiliaria, la prohibición de desahuciar a familias vulnerables, que tras su reciente prórroga cumplirá al menos 15 años en vigor.
Aval del Constitucional
La denominada ley por el derecho a la vivienda llega a su primer aniversario con el aval del Tribunal Constitucional a la gran mayoría de su articulado, tras la impugnación realizada por la Junta de Andalucía. El tribunal debe decidir aún sobre otros siete recursos, de Cataluña, País Vasco, Madrid o Baleares. Ha declarado nulo, no obstante, el artículo 16, al entender que la competencia del Estado para el desarrollo jurídico de las condiciones básicas del ejercicio en plano de igualdad del derecho de acceso a una vivienda digna no es «ilimitada». También, el literal del artículo 19.3, relativo a la colaboración y suministro de información de los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado; el artículo 27.1, en su párrafo tercero; y, el 27.3, así como la Disposición Transitoria primera de la Ley, informa María Jamardo.
Las autonomías recurrentes argumentan que la norma invade competencias autonómicas, dado que están transferidas. Para sortearlo, la ley condicionó las denominadas «zonas tensionadas», con límites de precios en base a un índice de referencia que se publicó el pasado mes de febrero, a que sean las propias autonomías las que soliciten la declaración.
El indicador, elaborado en base a las declaraciones de la renta de los distintos propietarios, arroja precios en Madrid y Barcelona hasta un 60 % menores a los del mercado. Sin embargo, únicamente la Generalitat ha solicitado su aplicación, y lo ha hecho tras discrepar sobre la elaboración del precio de referencia.
«La propia distribución política actual hace que en la gran mayoría de comunidades autónomas no la estén aplicando, sobre todo en esos aspectos más polémicos como el índice del alquiler», apunta Ferrán Font, director del servicio de estudios de Pisos.com, que considera que una de sus principales debilidades es la falta de consenso con la que nació, tanto entre formaciones políticas como con el sector inmobiliario. «Es partidista y orientada a ganar votos a corto plazo, pero no resuelve los problemas a largo plazo», considera Francesc Quintana, tesorero de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC) y fundador de Viviendex.
«La ley es partidista y está orientada a ganar votos a corto plazo, pero no resuelve los problemas a largo plazo»
En Sabadell, una ciudad con 200.000 habitantes, solo hay 22 inmuebles de alquiler. «Esto es ridículo y hace imposible cubrir la demanda. Y lo peor es que los más perjudicados son siempre las familias más humildes, que, al intentar alquilar un inmueble, compiten con muchas personas que tienen ingresos mucho mayores», resalta Sergio Gutiérrez, cofundador y socio director del club de agentes inmobiliarios Excellence Real Estate Circle. «En el resto de España también hemos visto un aumento considerable del alquiler temporal y del alquiler de habitaciones en ciudades como Madrid, Valencia y Málaga», abunda.
«Rompe la igualdad entre españoles»
«La ley rompe la igualdad entre los españoles desde el mismo momento en el que unas autonomías aprueban medidas de contención de precios y otras no», recalca Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid.
Salcedo, muy crítico con la norma, considera que el texto «persigue por la puerta de atrás establecer la vivienda como derecho fundamental, pero no lo es, solo es un principio rector en la Constitución», comenta. A cambio, «posibilita la expropiación forzosa, al menos de forma temporal, cuando la vivienda está deshabitada» y discrimina también a los grandes tenedores de vivienda. Asimismo, produce inseguridad jurídica, lo que a su vez dificulta los desarrollos de vivienda protegida.
Salcedo recalca también que, pese a que cuando se aprobó se hizo hincapié en que ampliaba las reducciones en el IRPF a los arrendadores, en la práctica ha reducido los incentivos. Con su entrada en vigor, ésta pasó de ser del 60 % en todo caso a tener un porcentaje variable del 50, 60, 70 o 90 %, en función de si el precio se reduce en al menos un 5 % respecto al contrato anterior, en cuyo caso crece hasta el 90 % si está en una zona tensionada.
El experto es, además, pesimista respecto al futuro. «Lo peor está por venir. Más pronto que tarde se modificará en aquellos aspectos previstos en la disposición adicional quinta, con un grupo de trabajo que ya está abordando cómo regular también la viviendas vacacionales y los alquileres por habitaciones», dos reductos que, hasta ahora, habían quedado fuera de su ámbito de aplicación, lo que ha derivado hacia ellos parte de la oferta que en años anteriores estaba disponible en el mercado convencional. Incluirlos bajo el ámbito de aplicación de la ley «afectará a estudiantes, a aquellos que vayan a hacer una visita a un familiar a un hospital…», abunda Salcedo.