Los motivos del fracaso de la regulación de los alquileres en Cataluña

La ley catalana de regulación de los alquileres, en vigor entre septiembre de 2020 y abril de 2022, permitió conocer los efectos del control de precios sobre el mercado inmobiliario en España. Casi un año después de que el Tribunal Constitucional declarara la inconstitucionalidad de la norma, el centro de análisis EsadeEcPol ha analizado sus repercusiones sobre la oferta y el precio de la vivienda en alquiler en Cataluña.

Resultados

El estudio, que firman los economistas José García Montalvo, Joan Monras y Josep Maria Raya y utiliza los microdatos del Instituto Catalán del Suelo (Incasol) y de los portales inmobiliarios Idealista y Tecnocasa, demuestra que el tope de los alquileres provocó que los precios de las viviendas en arrendamiento bajasen un 5 %.

No obstante, la norma actuó «en sentido contrario al buscado», ya que la rebaja se concentró en las viviendas más caras, mientras que los inmuebles baratos se encarecieron, pegándose al «techo» marcado por el índice de referencia. Por ello, el documento defiende que la medida «benefició principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo y pudo haber perjudicado a los de menor capacidad».

Además, los datos disponibles demuestran que la regulación provocó una bajada del 10 % en la oferta de vivienda en alquiler, especialmente entre los inmuebles caros. Muchos de ellos se trasladaron al mercado de compraventa, cuya oferta y precios crecieron. Asimismo, se produjo un «alto grado de incumplimiento» de la norma, ya que muchos pisos siguiendo presentando alquileres por encima del índice de referencia con la legislación en vigor.

El estudio detecta otros efectos indeseables de la ley en el medio y largo plazo, como la reducción de la construcción futura por falta de incentivos, el desplazamiento de la demanda a zonas o ciudades limítrofes con precios más caros y una bajada de la calidad media de los inmuebles porque los mejores no se ponen alquiler.

A juicio de los autores, los resultados recabados demuestran que «el problema del mercado del alquiler en zonas tensas no es la existencia de grandes tenedores con poder de mercado, sino la falta de oferta» de inmuebles. Pese a los efectos negativos de la limitación de los precios, creen que esta medida seguirá en la agenda política durante bastante tiempo, ya que cuenta con apoyo social, genera «efectos a corto plazo», no requiere dedicar un coste presupuestario directo, y resulta «fácil de vender políticamente».

Soluciones

Los expertos consideran que esta problemática podría resolverse aumentando la oferta de vivienda en alquiler, principalmente la pública. Así, recuerdan que el parque de viviendas públicas de España es de los menores de la Unión Europea –con 0,9 inmuebles por cada 100 habitantes–, frente a los 12,5 de Países Bajos o 10,3 de Austria.

Para conseguirlo, los autores apuestan por recurrir a la colaboración público-privada, reservar un porcentaje de cada promoción al alquiler –privado o social– o establecer un impuesto a las viviendas vacías. Otras posibles medidas consistirían en ofrecer incentivos fiscales para que los propietarios saquen sus viviendas vacías al mercado del alquiler o para que ofrezcan un precio asequible, además de «mejorar su seguridad jurídica ante impagos u ocupaciones».