«Falta suelo y mano de obra»: el inmobiliario duda de los 183.000 alquileres sociales prometidos por Sánchez

Muchas dudas en el sector inmobiliario ante el plan de Pedro Sánchez de vivienda asequible. Durante la pasada legislatura el presidente puso como objetivo alcanzar las 183.000 viviendas de alquiler asequible. La cifra, según el Ejecutivo, es necesaria para que España alcance un porcentaje equiparable al resto de economías europeas. En España, sin embargo, solo 9.221 viviendas protegidas obtuvieron la calificación definitiva en 2022, último ejercicio con datos disponibles.

«Incluso asumiendo que se pudieran construir el doble de esa cifra, ya ves que se tardarían mínimo nueve años para que estuvieran terminadas para ser ocupadas», explica a El Debate Julián Salcedo, economista y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid. «Incluso en España no hay mano de obra suficiente para incrementar la capacidad productiva», abunda Salcedo, que considera «imposible a medio plazo» alcanzar dicha cifra en España. Todo ello en pleno retroceso de la inversión inmobiliaria: cayó un 36 % en 2023, hasta 11.200 millones, según CBRE, si bien la comparativa se realiza con un 2022 en el que se alcanzaron cifras récord.

El Gobierno incluye en su objetivo 47.209 viviendas que, asegura, «ya están firmadas o en desarrollo por el Ministerio de Transportes». Otras 50.000 corresponderían a Sareb, la sociedad para la reestructuración bancaria que se disolverá en 2027 (de las cuales 14.000 «ya están puestas a disposición de los ciudadanos», dice el Ministerio) y 10.411 adicionales al Fondo Social, un organismo propiedad de las entidades de crédito que ofrece alternativas habitacionales a aquellas personas que han perdido su vivienda habitual. Por su parte el Sepes, Entidad Pública Empresarial de Suelo, tendría que impulsar la construcción de otras 36.000 viviendas.

«Ni la Sareb tiene suelos para las 50.000 viviendas que le adjudicó el presidente ni los tiene Sepes»

«Ni la Sareb tiene suelos para las 50.000 viviendas que le adjudicó el presidente del gobierno, ni los tiene Sepes», valora Salcedo, que puntualiza que los suelos de la entidad pública están en muchos casos pendientes de desarrollo, lo que exige una tramitación urbanística, luego urbanizarlos y finalmente construir las viviendas. «Salvados todos esos obstáculos luego hay que construir, y hacer vivienda no es como fabricar un coche», remata el experto. Un proceso, que, según explica, durará «más de diez años».

Parte del plan pasa por erigir viviendas en antiguos terrenos del ministerio de Defensa. Es el caso de la Operación Campamento, en Madrid. Este viernes el Ministerio de Vivienda y el Ayuntamiento de Madrid acordaron ayer arrancar la primera fase en 2025, tras 30 años de retrasos. Sus cifras dan una idea de lo distante del objetivo de Sánchez: aunque será la mayor actuación de vivienda pública de España, se prevén construir 12.000 viviendas, siendo el 60 % de ellas con carácter protegido.

«No veo viable habilitar tantas viviendas en los próximos años», coincide Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de las patronales inmobiliarias Fadei y Amadei. En declaraciones a El Debate recuerda que las competencias de vivienda no están en manos del Estado, sino de las comunidades autónomas. De ahí que para lograr un incremento importante en vivienda protegida destinada al alquiler sea clave la firma de convenios con las diferentes autonomías. «Pero ni con convenios se podrían hacer 183.000 viviendas en diez años», considera. «Solo si se toma como una necesidad nacional para el ciudadano en lugar de una necesidad para crear votos, y se ponen de acuerdo todos los partidos, Gobierno y oposición, se podrá crear un gran parque de vivienda de alquiler», considera.

El papel de Sareb

El plan de Sánchez contempla un papel relevante para Sareb, cuyo mandato se modificó en 2021 para incorporar no solo la venta de sus activos –heredados de los bancos y cajas rescatados tras la crisis financiera– sino también la oferta de alquileres sociales. El denominado perímetro social de Sareb, es decir, sus viviendas disponibles para alquiler social, ronda en la actualidad las 13.900. Una cifra que puede ir variando, según explican fuentes oficiales. Y es que la sociedad sigue sumando nuevos inmuebles procedentes de préstamos impagados por la vía judicial, al tiempo que se desalojan viviendas en las que no se confirma la vulnerabilidad.

Ahora bien, el 40 % de las nuevas incorporaciones están «ocupadas» cuando las incorpora a su oferta. Parte de la estrategia de la sociedad pasa por reconvertir estas ocupaciones en alquileres sociales, ofreciendo a los inquilinos cursos de formación y ayudándoles a buscar empleo para que puedan asumir un alquiler creciente.

Pese a todo ello la cifra dista enormemente de las 50.000 viviendas 'adjudicadas' al 'banco malo' por Pedro Sánchez en el marco de su plan de vivienda social. Dichas viviendas se reparten entre tres líneas: el programa de alquiler social, con 14.000 viviendas; los convenios con comunidades autónomas y ayuntamientos, con los que se podrían incorporar otras 21.000 viviendas; y el denominado Proyecto Viena, con otras 15.000.

De todas ellas, la de los convenios es una vía «lenta», reconocen fuentes de Sareb, dado que comunidades autónomas y Ayuntamientos tienen que aceptar comprar las viviendas. Sareb tiene actualmente unas 1.900 viviendas cedidas en convenio para fines sociales con Administraciones Públicas, y ha recibido 325 peticiones por parte de Administraciones para conocer el estado de dichos inmuebles. Además, las 15.000 viviendas contempladas en otra de las líneas, el Proyecto Viena, son en realidad una estimación derivada de las bolsas de suelo que Sareb posee en zonas de segunda línea, dado que sus terrenos más apetitosos fueron derivados a la promotora Arqura.

Los suelos más apetitosos de Sareb fueron derivados a la promotora Arqura

Para tratar de dar salida a estas bolsas de suelo, Sareb lo cederá a inversores privados durante 80 años. Serán estos los que construyan la vivienda y la alquilen a precios «asequibles», inferiores a los del mercado. Una primera licitación de 3.500 viviendas se pondrá en el mercado a lo largo del primer trimestre. Las mismas fuentes, no obstante, subrayan que las licitaciones deberán hacerse «poco a poco». De lo contrario, afirman, se corre el riesgo de inundar el mercado por encima de las posibilidades de inversión de los promotores, dejando desiertos algunos lotes de suelo.