El problema de la vivienda es el intervencionismo del mercado

El problema real de la vivienda en España se debe a una intervención asfixiante del mismo que hace que la oferta sea escasa ante una demanda creciente. Es más, dicho intervencionismo provoca que, además, la oferta se reduzca, con lo que hay una tensión en precios tanto por el lado de la oferta como por el de la demanda.

Ese intervencionismo se plasma en las últimas leyes del Ejecutivo sobre este tema. El Gobierno, en su afán intervencionista, sacó adelante una ley de vivienda que es una auténtica catástrofe, pues interviene completamente el mercado del alquiler, sin solucionar ninguno de sus problemas, agravándolos e introduciendo nuevos impedimentos que distorsionarán la economía.

Esa limitación se acentuó después al prohibir que el precio de los alquileres se indexe a la inflación o se forme en libre equilibrio del mercado e impuso un tope del 2 % en 2023, del 3 % en 2024, para actualizarlo desde 2025 con un nuevo índice alejado de la inflación y que será el Gobierno el que lo diseñe, a su arbitrio. Ese tope se aplicará a todos, tanto grandes tenedores —rebajando, además, a la mitad, el número de inmuebles para ser considerado gran tenedor— como a lugares donde no se encuentre tensionado el mercado. Es decir, limita de manera completa la posibilidad de que un inversor obtenga una rentabilidad que busca, expulsándolo hacia una inversión alternativa, en el caso de los fondos de inversión o en una pérdida de rentabilidad, que afectará a todos los inversores de dichos fondos, muchos pequeños inversores. Adicionalmente, los pequeños propietarios —muchos de ellos, pensionistas—, que han invertido su capital para poder contar con una renta recurrente con la que completar sus ingresos mensuales en su vejez, verán cómo pierden poder adquisitivo debido a esta intervención del Gobierno.

En esta ley, el Gobierno aumenta, de manera indirecta, las zonas tensionadas, pues rebaja a un diferencial de tres puntos sobre el aumento de IPC de los últimos cinco años el umbral para ser incluidos en ellas, donde las regiones podrán imponer mayores restricciones. Igualmente, se dificulta el proceso de desahucios, lo que introduce un mayor riesgo para los arrendadores.

Todo ello, junto con el traslado a los propietarios de los gastos de agencia, contribuirá a disminuir la rentabilidad obtenida, de manera que la oferta se resentirá a la baja, con el problema que genera para los arrendadores en cuanto a pérdida de rentas y para los arrendatarios, que no podrán conseguir el alquiler que desean, ante la escasez de oferta.

Ahora bien, el remate final del esperpento de esta ley es que no se luche contra el fenómeno de la okupación y, al no abordar este tema, realmente los protege, pues la creciente agresión que sufren por los okupas los propietarios de las viviendas requiere regularlo y endurecer la lucha contra esta apropiación de lo ajeno, que tanto dolor está causando, no mirar para otro lado, porque al no hacer nada es como convertirse en cómplice de ese problema por desistimiento e inacción.

La SAREB no dispone de pisos en las zonas donde hay problema de demanda

Todo ello, genera inseguridad jurídica y reducirá la oferta, que no se arregla con la ocurrencia demagoga de movilizar pisos de la SAREB para alquiler social, que no dispone, además, de pisos en las zonas donde hay problema de demanda. Además, no es la primera vez que anuncian que movilizarán pisos de la SAREB, de manera que es muy probable que el anuncio quede, después, en nada, como sucedió en anteriores ocasiones. Por tanto, muchas personas que desearían vivir alquiladas no podrán hacerlo, y tendrán que buscar otras opciones, como la compra, que les puede dificultar sus planes de vida si no disponen de una capacidad de endeudamiento para poder comprar una vivienda, o buscar en otras zonas con precios más bajos en las que el precio de mercado esté por debajo del máximo, donde puede que se produzca un incremento de precios hacia ese máximo, porque si se genera escasez en unas zonas, la demanda se incrementará en las de precio más bajo, provocando un incremento del precio.

¿Qué es lo que han conseguido con dicha ley? Que los precios de alquiler no paren de subir, tal y como se desprende del estudio del Observatorio del Alquiler, donde, desde 2019, se han incrementado exponencialmente, espoleados por esta ley intervencionista.

Y eso sucede porque ante la inseguridad jurídica de la ley, la oferta se desploma:

Y la tensión sigue, a lo largo de 2024, como podemos ver con la evolución del Índice de Precios de la Vivienda del IIITR-2024. El precio de la vivienda sigue acelerándose: en España la variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV), en el segundo trimestre de 2024, es del 8,1: 9,8 % la nueva; y 7,9 % la de segunda mano, todo ello sobre crecimientos muy elevados en los dos trimestres previos, donde el nivel de precios global no deja de subir, pese a la tímida desaceleración en el crecimiento —y tan tímida, pues crece casi un 10 % más— de la vivienda nueva.

Hay una presión de la demanda sobre una escasez de oferta derivada esta última de una ley de vivienda que introduce inseguridad jurídica en todo el mercado inmobiliario (tanto venta como alquiler) y una escasez de construcción derivada de la ausencia de una reforma que liberalice el suelo y permita incrementar la construcción de viviendas con un precio más bajo (si se liberaliza y así se pone más suelo a disposición de la construcción, aumentará la oferta y bajarán los precios).

En definitiva, esta ley populista, electoralista y demagoga, que no hace ningún bien ni al conjunto de la economía ni a los supuestamente beneficiados, ha provocado que muchas personas no puedan ya obtener unos rendimientos por sus inversiones inmobiliarias, pues no se atreven ni a alquilar lo que poseen, ni a comprar para invertir, ante el miedo de que les ocupen la vivienda. También ha perjudicado a los arrendatarios, pues al haber menos oferta, tienen que irse más lejos, pagando un precio mayor que antes en esas zonas, y genera una presión y desajuste en el mercado, nada positivo para la economía. Es necesario que haya seguridad jurídica y que se liberalice el suelo para poder construir más y que, al movilizar más oferta, los precios sean más competitivos, en el libre juego del mercado.

• José María Rotellar es profesor de Economía y director del Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria