Cataluña, laboratorio del intervencionismo en vivienda, destruye cinco veces más oferta de pisos que Madrid

Casi dos años después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, la brecha existente entre la oferta y la demanda de alquiler no para de aumentar. Desde la puesta en marcha de esta normativa, el stock de viviendas de alquiler de larga estancia se ha reducido un 36,3 %, lo que significa que hay un tercio menos de viviendas que en 2023. Mientras, la demanda ha crecido a un ritmo del 26,28 % a nivel nacional, provocando una situación insostenible, según datos de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

En su intervención durante la clausura del foro ‘Vivienda: quinto pilar del Estado del bienestar' organizado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, este lunes, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, reconoció que «la brecha entre oferta y demanda se está estrechando». En ello justificó la puesta en marcha de 12 nuevas medidas, con el objetivo poner solución a esta situación e intentar conseguir las metas que no han sido capaces de lograr con la Ley de Vivienda y el control de precios.

Tanto la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) como el Partido Popular han calificado algunas de las medidas de este paquete de medidas de «intervencionistas» y consideran que es «perseverar en el error».

Cataluña ha sido la comunidad autónoma pionera en aplicar el tope del alquiler, una de las medidas más intervencionistas de la Ley de Vivienda, con fatídicos resultados. Desde que el control de alquileres entró en vigor a mediados de marzo, la oferta de vivienda se redujo en esta región en 8.860 inmuebles, esto supone una caída de más de un 6 %, según los datos correspondientes al tercer trimestre —últimos disponibles— del Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro.

Si se compara con la Comunidad de Madrid, donde en el tercer trimestre el stock de vivienda ha disminuido en 2.155 inmuebles, (-1,41 %), se ha destruido casi cinco veces más oferta de pisos.

En él no se precisa cuánto, pero sí afirman que el precio del alquiler ha aumentado tanto en los contratos vigentes, como en la renovación de los acuerdos entre los pequeños propietarios y los inquilinos.

La explicación, aseguraban, se encuentra en la propia Ley de Vivienda. «A aquellos inquilinos con un contrato en vigor, en 2024, el importe del alquiler aumentó un 3 % tal y como se establece en la ley de vivienda». Además, en los próximos años se tomará como referencia el nuevo índice creado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), por lo que «la cuantía del arrendamiento no se reducirá, sino que seguirá aumentando», establece el informe.

En el caso de los nuevos contratos efectuados por los pequeños propietarios, el casero tiene dos opciones. «La primera consiste en incrementar el precio del alquiler en un 3 %. La segunda en aumentar la renta en un porcentaje equivalente a la diferencia entre la inflación acumulada desde el inicio del contrato (los últimos cinco años) y el incremento observado en la cuantía del arriendo durante ellos», explica.

Existe un último caso, que es el de las viviendas alquiladas por grandes propietarios. En Cataluña, son considerados como grandes tenedores las personas físicas y jurídicas que poseen cinco o más viviendas, aunque una de ellas sea la residencia habitual de las primeras y otra la utilicen durante sus vacaciones. Si hacen un nuevo contrato a un inquilino, ambas deben percibir del arrendatario el importe establecido en el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda.

«Una actuación que supone efectuar un descuento al arrendatario superior al 20 %. Para evitar realizar tal rebaja, casi todos optan por no hacer ningún nuevo contrato y prorrogar el acuerdo actual», argumentan.

Huida de grandes fondos

Según informas fuentes cercanas al mercado residencial de Cataluña, los grandes fondos de inversión están comenzando a vender sus propiedades de alquiler en Cataluña, en gran parte debido a la regulación de topes de alquiler y la incertidumbre jurídica.

La normativa catalana establece que, si un gran tenedor tiene alojado a una persona vulnerable, antes de proceder a su desahucio le tiene que ofrecer un precio de alquiler bajo que, tal y como explica Óscar Gorgues, Gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, en la gran mayoría de las ocasiones, «no llegan a cubrir ni los gastos de la comunidad, ni los gastos de mantenimiento de las viviendas».

Por eso, los fondos de inversión están comenzando a vender «una a una sus viviendas, acudiendo al mercado minorista y utilizando las plataformas convencionales», explica, por su parte, Ramón Riera Torroba, presidente mundial de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI). Quien añade que «esta es la respuesta a la vorágine regulatoria que existe en Cataluña. Lo único que se consigue es que cada vez haya menos viviendas para alquilar y aumente la crisis habitacional en Cataluña. Es una situación nunca vista y estoy seguro de que causará daños irreparables».

Esta decisión, además de reducir la oferta, va a impactar en la inversión. «Desde que entro en vigor la Ley de Vivienda, y sobre todo, desde que el Gobierno quiso poner fin al régimen fiscal de las Socimis, los centros de decisión de estos fondos que se encuentran fuera de nuestro país, consideran que España ya no es un buen país para invertir», concluye Óscar Gorgues, Gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona