El laboratorio de la Ley de Vivienda: un informe desmonta los 'beneficios' de intervenir el alquiler en Cataluña

La Ley de Vivienda ha provocado la proliferación de nuevas formas de alquiler por parte de los arrendadores, como el turístico o el temporal, para intentar esquivar los efectos de la norma. Entre junio de 2023 —primer mes completo en el que se aplicó esta normativa— y junio de 2024 en toda España la oferta de alquiler tradicional ha caído un 37,2 %, mientras que la demanda se ha incrementado un 20,23 %, según los últimos datos disponibles de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

Este desfase entre la oferta y la demanda ha traído consigo un incremento de precios y ha aumentado la prensión sobre ellos. En 2023, el número de personas que se interesaba por un inmueble en un plazo de diez días era de 44,8, mientras que esa cifra se ha incrementado hasta 115 en el segundo trimestre de 2024. Lo que supone un 156,7 % más en tan solo un año, según reflejan los últimos datos del Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos.

Desde antes, incluso, de la entrada en vigor de esta medida, los principales actores del sector inmobiliario ya advertían de las consecuencias que iba a traer tanto para los propietarios como para los inquilinos. Y todo puede ir a peor. La inmobiliaria Forcadell y la Universidad de Barcelona (UB) han publicado el Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2024, en el que se establece que el importe de alquiler ha alcanzado un máximo histórico en las 52 capitales de provincia este año y está «en subida libre». «Se prevé que en casi todas las capitales su precio será incluso superior en 2025. Una coyuntura que obligará a numerosos jóvenes a renunciar a alquilar una vivienda y a conformarse con una habitación, siendo los más afectados una sustancial parte de los hogares con menos ingresos», aseguran en el informe.

Control de alquileres

En él también hacen referencia sobre los controles de alquiler. Cataluña, junto con una localidad del País Vasco (Rentería), son las únicas comunidades autónomas que por el momento han aceptado aplicar el límite del precio del alquiler en zonas tensionadas tal y como se recomienda en la ley de vivienda. Pero la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ya ha pedido al resto de regiones que declaren las zonas tensionadas para así comenzar a poner fin a la crisis habitacional que vive España.

La consejera de Territorio de la Generalitat de Cataluña, Silvia Paneque, celebró con gran entusiasmo el gran éxito obtenido por el control de alquileres establecido a mediados de marzo. Según ella, en el segundo trimestre del ejercicio, el precio de alquiler disminuyó entre un 3 y un 5 %. Pero nada más lejos de la realidad. Aunque los autores del informe no precisan cuanto, sí afirman que el precio del alquiler ha aumentado tanto en los contratos vigentes, como en la renovación de los acuerdos entre los pequeños propietarios y los inquilinos.

La explicación, dicen, se encuentra en la propia Ley de Vivienda. «A aquellos inquilinos con un contrato en vigor, en 2024, el importe del alquiler les aumentará un 3 % tal y como se establece en la ley de vivienda. Además, en los siguientes años, el Ejecutivo ha prometido que el índice creado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) aumentará menos de lo que lo haga la tasa de inflación. Por tanto, si así sucede, la cuantía del arrendamiento no se reducirá, sino seguirá aumentando», establece el informe.

También se centra en el caso de los nuevos contratos efectuados por pequeños propietarios. Aquí, el casero tiene dos opciones. «La primera consiste en incrementar el precio del alquiler en un 3 %. La segunda en aumentar la renta en un porcentaje equivalente a la diferencia entre la inflación acumulada desde el inicio del contrato (los últimos cinco años) y el incremento observado en la cuantía del arriendo durante ellos», explica.

Existe un último caso, que es el de las viviendas alquiladas por grandes propietarios. En Cataluña, son considerados como grandes tenedores las personas físicas y jurídicas que poseen cinco o más viviendas, aunque una de ellas sea la residencia habitual de las primeras y otra la utilicen durante sus vacaciones. Si hacen un nuevo contrato a un inquilino, ambas deben percibir del arrendatario el importe establecido en el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda.

«Una actuación que supone efectuar un descuento al arrendatario superior al 20 %. Para evitar realizar tal rebaja, casi todos optan por no hacer ningún nuevo contrato y prorrogar el acuerdo actual. Por tanto, en 2024 sus inquilinos también pagarán un 3 % más de lo que lo hicieron en 2023», argumentan.

Límite de alquileres turísticos

El Gobierno también pretende limitar los alquileres de temporada y turísticos con el fin de aumentar la oferta de alquiler de larga duración. Pero, «si se eliminan las viviendas de uso turístico, el destino de la mayoría de ellas no sería el arrendamiento convencional, sino la venta, ante la escasa rentabilidad objetiva por su alquiler debido al control de precios existente y por el traslado de la inversión a otra ciudad donde continuará habiendo este tipo de alquileres», sentencian.

Las viviendas turísticas legales tienen muchas más ventajas que inconvenientes. En primer lugar, porque constituyen la mejor opción de hospedaje para una parte de los turistas. En segundo, debido a que el tejido comercial y de ocio de la ciudad obtiene más ingresos de sus inquilinos que los propietarios y explotadores de dichas viviendas.

Y en tercero, porque es imposible que sean las principales culpables del elevado incremento del alquiler en la postrera década, pues el importe del arrendamiento ha aumentado sustancialmente en casi todo el país. Lo ha hecho tanto en las ciudades con una significativa oferta turística como en las que su disponibilidad es residual.