El sector inmobiliario de la Comunidad Valenciana, «preparado» ante un posible frenazo

Durante las últimas semanas, uno de los temas más recurrentes es el de las hipotecas. Con una inflación disparada, en gran parte por la guerra en Ucrania, el Banco Central Europeo (BCE) se ha visto obligado a subir los tipos de interés en varias ocasiones, algo que afecta de lleno a la compraventa de viviendas y a quien ya tiene un préstamo hipotecario.

Este contexto de incertidumbre se ve fortalecido por una situación económica que tras la pandemia de la COVID-19 no termina de coger el impulso previsto y deja algunos indicadores que pueden adelantar una ralentización en el sector inmobiliario.

Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana las visitas a pisos en venta han caído un 30 % en el segundo trimestre de 2022, según se desprende de un informe del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Ese indicador, irremediablemente, suele derivar en un descenso de la venta de inmuebles, aunque no necesariamente ha de ser en la misma proporción.

Pese a ello, la presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunidad Valenciana (ASICVAL), Nora García, confirma el dato del API, pero llama a la calma porque no es «excesivamente alarmante» y no prevé que vaya a haber una crisis como en 2008: «No estamos en el mismo escenario, ahora hay una desaceleración suave», matiza.

Tipos de interés e inflación

En opinión de García, lo que está ocurriendo a día de hoy es «una vuelta a la normalidad», ya que las cifras de venta de 2021, «tras el confinamiento, no eran normales». Por tanto, considera que el hecho de que baje «un poco» la actividad «no es malo» porque provoca que los precios «se contengan, tanto para comprar como para alquilar».

Análisis similar hace la CEO de Dexter, empresa referente en financiación alternativa con capital privado, Yeidy Ramírez, quien señala que el volumen de proyectos que maneja en la Comunidad Valenciana es «muy grande» y destaca que todavía se continúa manteniendo «una fuerte demanda para la compra» a pesar del momento «complejo y de transición» actual.

Preguntada por los efectos que para el sector están teniendo la subida de los tipos de interés y la inflación, Ramírez distingue dos aspectos. Por una parte, apunta que dicho incremento no es «positivo para el dinamismo del sector» porque genera «incertidumbre».

En cambio, según su experiencia, la inflación hace que el comprador «con ahorros busque el ladrillo como valor refugio».

Por su parte, la presidenta de ASICVAL coincide con Ramírez y añade que con el incremento de tipos, aquéllos que estén pensando en adquirir un inmueble «lo tendrán más difícil porque se restringen las financiaciones y se estudian más los perfiles».

Sin embargo, García resalta que hay y seguirá habiendo «mucha gente» que pague «al contado»: «Estas personas se hipotecaban no porque no tuvieran dinero, sino porque los tipos eran negativos, y eso tampoco era normal porque significaba quitarle valor al dinero», dice.

En cuanto a su evolución, la experta inmobiliaria cree que seguirán «subiendo en 2022» y a lo largo de 2023 el BCE los «enfriará un poco».

Volviendo a la realidad del sector en la Comunidad Valenciana, García explica que determinados barrios céntricos y costeros de la capital levantina, así como el litoral de Alicante «están aguantando bien» y tienen «mucho tirón».

Esto se da, mayoritariamente, entre clientes extranjeros, que, tal como apunta García, «están dispuestos a pagar algo más que los nacionales», lo que hace que estén comprando «a un ritmo importante».

Como caso pone el de los ciudadanos e inversores rusos en la alicantina Costa Blanca, que están volviendo a operar porque las sanciones y controles que se les pusieron al inicio de la guerra «ya no son tan férreos».

Al respecto, Ramírez comparte el predominio del comprador internacional frente al español y detalla que buena parte de los primeros provienen de Reino Unido, Francia, Alemania y países escandinavos.

La dirigente de Dexter indica que, aunque existen varias zonas con «dinamismo», el mencionado litoral de Alicante es uno de los enclaves en que los compradores ponen el foco: «Se interesan tanto por la primera línea de playa como por el golf. Allí hay un estilo de vida, una cultura, un microclima que favorece que se consolide como un polo constante para la inversión», asegura.

«Injerencias políticas»

En relación a las características que tienen las propiedades que se suelen adquirir en esa zona puntera, Ramírez concreta que tienden a ser «apartamentos de altas calidades con confort elevado». Esto podría entrar en el sector del lujo o estar cerca de él, ya que no son «necesariamente grandes promociones», sino «urbanizaciones con pocas unidades».

Así pues, tanto García como Ramírez opinan que el sector inmobiliario en la Comunidad Valenciana está «preparado» para afrontar un hipotético frenazo en su volumen de actividad a corto y medio plazo.

«Estamos en un tiempo de 'esperar y ver', pero el potencial y pujanza turística de la Comunidad son enormes. Es una tierra de grandes empresarios donde el emprendimiento se palpa en todos los sectores, también en el inmobiliario y el financiero», ensalza Ramírez.

Sin embargo, aunque reconoce que el «interrogante pivota más sobre el sector financiero», la responsable de Dexter hace mención a «las actuaciones de los poderes públicos».

A una cuestión sobre cómo afectaría al sector que se aprobase la ley de Vivienda, que pretende limitar el precio de los alquileres, Ramírez afirma que esta clase de «injerencias políticas» tienden a «generar trastornos y terminan produciendo perjuicios incluso a aquéllos a los que se pretende ayudar».

Por ello, se confiesa más confiada en «la capacidad e inteligencia del propio mercado» para «autorregularse» con sus propios «engranajes y mecanismos».

Idéntica visión tiene García, ya que considera que puede provocar sensación de «miedo» en muchos propietarios a la hora de poner su casa para alquilar.

Para la presidenta de ASICVAL, aunque indica que lo normal es que la mayoría de los contratos salgan bien, el «mensaje» que percibe el dueño de la casa es que cuando «va mal, está vendido».

«Ahí es donde tendría que entrar el Estado, antes de que se llegue a juicio y hacerse cargo de las rentas al arrendador porque percibe que solo se defiende al inquilino», señala García, que añade que, hasta la fecha, «ningún decreto ley ha podido quitar ese miedo».

Precisamente, en la maraña legislativa es donde se centra el presidente de la Asociación de Empresas Promotoras de Valencia (APROVA), Antonio Olmedo.

En su opinión, además de aseverar que limitar los precios del alquiler «afectaría y mucho», cree que el sector iría mejor si se acelerasen los «trámites administrativos» y la concesión de licencias no tuviera tantos «retrasos».

Ambos factores, asegura Olmedo, no ayudan «a que haya oferta y se eliminen las tensiones en el mercado», por lo que pide a las instituciones que terminen de legislar los proyectos anunciados años atrás para que promotores, inmobiliarias y compradores sepan «cuáles son las reglas del juego».

De no producirse, esa demora conllevará «un retraimiento de la inversión» fruto de la «inseguridad jurídica» y puede situar al mercado de la vivienda en una «situación muy complicada».

También afectaría en términos económicos. Tal como explica el presidente de APROVA, mientras esas iniciativas legislativas no se publiquen en los diarios oficiales, se están perdiendo ingresos fiscales y puestos de trabajo en base a «retribuciones, IRPF, IVA, transmisiones, tasas municipales…». Como dato, Olmedo señala que cada vivienda nueva que se construye genera «tres nuevos empleos directos».

Pese a todo ello, y aunque siempre se está «a expensas de la situación económica y del crecimiento, el máximo responsable de los promotores valencianos ve al sector “muy bien» y asegura que «por supuesto» que está preparado y tiene «herramientas» para afrontar un posible frenazo.