Los efectos de la ley de vivienda: precios disparados, casting de inquilinos y oferta inexistente en Madrid o Barcelona

El Consejo de Ministros acordó el 1 de febrero de 2022 remitir a las Cortes el «Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda» para que fuese tramitado por el procedimiento de urgencia. Sin embargo se quedó aparcado durante más de un año, hasta su aprobación por el Congreso de los Diputados el 27 de abril de 2023 y por el Senado el 17 de mayo, publicándose en el BOE el 25 de mayo para que entrase en vigor al día siguiente. Justo dos días antes de la celebración de las elecciones municipales y autonómicas el 28 de mayo.

Probablemente el Gobierno pensaba entonces que no iba a poder seguir en el poder y quiso hacer un guiño a los partidos que le habían venido apoyando en la legislatura, Podemos, ERC y EH Bildu. Eran los que más interés tenían en una ley con ese contenido y con los que se había comprometido a aprobarla y, de paso, dejarle una bomba de relojería al nuevo Gobierno que se formase, previsiblemente del PP con VOX.

Curiosamente, Cataluña ha sido una de las cuatro Comunidades Autónomas que la han recurrido ante el Tribunal Constitucional, junto con Madrid, Andalucía e Islas Baleares, estas tres últimas gobernadas por el PP. Lo que demuestra que es una ley que nació sin consenso, no se admitieron enmiendas en su tramitación parlamentaria (cuando, al fin, se decidió el Gobierno a aprobarla tuvo que hacerlo a la carrera, para que se publicase en el BOE y entrase en vigor antes de la celebración de las elecciones), y la realidad es que es una ley que no convence a nadie, ni a los partidos políticos, tampoco al sector inmobiliario, ni a los inversores, ni a los ciudadanos, ni a las asociaciones y organizaciones de defensa de los usuarios.

¿Era entonces necesaria una ley estatal de vivienda, habida cuenta que la misma es una materia de titularidad autonómica en virtud del art. 148 de la Constitución Española y de los respectivos Estatutos de Autonomía? Mi opinión es que sí, puesto que el Estado dispone de título competencial, al amparo del art. 47 de la CE, para establecer las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho a una vivienda digna y adecuada, así como sobre las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (art. 149 CE), y así lo recogió el CGPJ en su informe jurídico preceptivo, pero no vinculante, emitido el 27 de enero de 2022 sobre el Anteproyecto de Ley que le fue presentado por el MITMA.

Y así figura exactamente en el art.1 de la Ley 12/2023: «Regular en el ámbito de competencias del Estado, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, con objeto de asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda, regular el contenido básico del derecho de propiedad en relación con su función social», aunque lo que está propiciando es generar desigualdad entre los ciudadanos, según en qué Comunidad Autónoma vivan.

Y, ¿está la ley cumpliendo su objetivo, facilitar el derecho al acceso a la vivienda? La respuesta es que no, es más, el resultado en los escasos meses que lleva en vigor es justamente el contrario al perseguido. Cada vez resulta más difícil poder comprar o alquilar una vivienda, los precios se han encarecido en 2023 un 8,1 % y los alquileres un 10,1 %, como media.

En algunas grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, el problema no es el precio, sino la inexistencia de oferta, debido a la infraproducción de vivienda nueva, insuficiente para satisfacer la creación de hogares y la demanda de reposición, así como a la retirada masiva de oferta de viviendas destinadas al alquiler por sus propietarios, asustados por una regulación tan intervencionista que, además de no tener libertad para fijar unos precios que cubran los gastos de tenencia y conservación de las viviendas y les procure una mínima rentabilidad, temen no poder recuperar su vivienda en caso de que el inquilino no pague el alquiler o si al finalizar su contrato no deja la vivienda (el Gobierno ha acordado con Podemos prorrogar la suspensión de los desahucios a vulnerables hasta 2028), pero tampoco pueden actualizar los alquileres más allá de los límites impuestos por el Gobierno, aunque sus gastos suban por encima de las rentas que perciben, lo que se traduce en un peor mantenimiento de la vivienda, en perjuicio de los ocupantes. Así, nos hemos acostumbrado a los «castings» para los que quieren alquilar un piso, de forma que se selecciona a los más solventes, expulsando precisamente a aquellos que se quería proteger.

Y por si fuera poco, el próximo 1 de febrero en Cataluña entrará en vigor la limitación del precio de los alquileres en las denominadas zonas tensionadas, aplicando unos índices que aún se desconocen y ni siquiera se sabe como se habrán elaborado, para que luego se diga que existe seguridad jurídica.

• Julián Salcedo es doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid