Comprar o alquilar, ¿qué opción es mejor ahora mismo con los precios disparados?

El problema de la vivienda en España ya es una de las principales preocupaciones de los ciudadanos de nuestro país. Con máximos históricos, muchos se preguntan si es mejor comprar o alquilar en un momento en que condiciones de financiación no son las más oportunas.

En los últimos cinco años, el precio del suelo ha crecido un 23,1 % para la compraventa, y un 25,7 % en el alquiler. Sin embargo, las diferencias son mucho más abultadas en el caso de las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona, Málaga o Mallorca.

Ambas modalidades tienen ventajas y desventajas, aunque por encima de todo se encuentra la liquidez como principal diferencia.

A la hora de adquirir en propiedad una vivienda, es necesario contar con un ahorro mínimo de, aproximadamente, el 30 % del valor de la vivienda –20 % no financiado por el banco y el 10 % de impuestos y gastos–.

Para la financiación del crédito, las entidades bancarias exigirán un trabajo estable y los expertos recomiendan que las cuotas no superen el 30 % del salario mensual. Además, hay que tener en cuenta que la propiedad implica otros gastos variables como IBI, tasas municipales y gastos de comunidad.

Cuotas 300 euros más caras

Las cuotas dependerán de las condiciones que ofrezca el banco y que están determinadas por el euríbor, que depende de los tipos de interés. El Banco Central Europeo comenzó a subir estos a partir de julio de 2022 para combatir la inflación y actualmente se mantienen en el 4,5 %, su valor más alto en 23 años. Esto supone un encarecimiento de la cuota de unos 300 euros de media respecto a lo que se pagaba hace dos años.

Por ejemplo, una persona de 30 años que compre una vivienda de 300.000 euros en Madrid con una hipoteca variable a 40 años pagará entre 80.000 y 90.000 euros de entrada –60.000 de ahorro más unos 20.000 de impuestos y gastos– y entre 800 y 900 euros de cuota el primer año dependiendo de los productos financieros. A partir del segundo año, la mensualidad será del euríbor más un porcentaje.

Eso sí, estas cuotas siempre están por debajo del precio del alquiler y supone una estabilidad a largo plazo y creación de patrimonio.

Requisitos en el alquiler

Respecto al alquiler, los propietarios suelen pedir una mensualidad correspondiente a la fianza –dos, si son locales comerciales– y, si procede, otra para la agencia. En algunos casos, también pueden exigir un depósito, aunque no es obligatorio.

Entre las ventajas del alquiler, permite acceder a una vivienda sin necesidad de tener grandes ahorros y ofrece mayor flexibilidad que la compra.

Máximos históricos

Los expertos recomiendan no comprar ni alquilar cuando los inmuebles están en máximos históricos, y aquí es donde el asunto se complica. En el caso de la compraventa, cuatro comunidades –Andalucía, Baleares, Canarias y Madrid– registraron su máximo el pasado mes de marzo mientras que en otras como Cataluña, Comunidad Valenciana, País Vasco y Navarra, los precios se han disparado.

En el caso del alquiler, la situación es dramática. Doce de las diecisiete comunidades autónomas marcaron máximos históricos el pasado mes. Solo Asturias, Cantabria y Galicia registraron precios inferiores a la burbuja inmobiliaria.

En definitiva, estamos en un momento complicado en lo que respecta al acceso a la financiación. Salvo que se cuente con una importante capacidad de liquidez, conviene estar al tanto de las bajadas de tipos, que no volverán a los niveles de comienzo de 2022 hasta, al menos, 2026. Respecto al alquiler, los precios actuales del mercado desaconsejan esta opción.