De la nefasta Ley de Vivienda a la falta de mano de obra: por qué España no es capaz de hacer frente a su crisis más grave

La crisis de la vivienda todavía está lejos de resolverse, y es que, mientras que la demanda de pisos permanecerá en niveles históricamente elevados, la oferta seguirá siendo rígida. El Banco de España, en su Informe Anual 2023, cifraba en 600.000 el déficit de viviendas para satisfacer el número de hogares de nueva creación en España, que ronda actualmente los 275.000 al año.

Desde 2008, España es uno de los países europeos donde menos viviendas per cápita se han iniciado. Concretamente, entre 2008 y 2022 se iniciaron 1,53 millones de viviendas, una cifra muy inferior a los nuevos hogares creados (2,4 millones), según un informe reciente de BBVA Research.

Entre los factores claves que están limitado la oferta de vivienda se encuentran la escasez de suelo finalista —aquel que está listo para iniciar una promoción—, la incertidumbre regulatoria, el escaso presupuesto público y la falta de mano de obra.

Falta de suelo

La escasez de suelo finalista, es decir, aquel que está listo para construir, está condicionando la creación de vivienda nueva en aquellas zonas de mayor actividad económica, que suelen ser las que cuentan con una mayor demanda.

Según el Sistema de Información Urbana (SIU) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en España hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar, esto es un 25,6 % del parque de viviendas existente. El problema reside en que muchas de estas viviendas están en planes urbanísticos que tienen una antigüedad superior a 1992 y tan solo un 30 % es posterior a 2008. En opinión del servicio de estudios de BBVA, contar con una guía de uso del suelo elaborada hace tanto tiempo dificulta que se pueda responder a las nuevas necesidades de la sociedad y que las ciudades avancen.

A eso se le suma que los plazos para llevar a cabo cualquier paso de un proceso urbanístico son muy largos, porque requiere la intervención de muchos actores y la elaboración y aprobación de muchos informes. La limitada actividad de planificación urbanística de las administraciones públicas ha generado un cuello de botella sobre la ampliación de la oferta de suelo disponible. Por eso, desde BBVA Research, consideran deseable estrechar la colaboración entre los diferentes niveles administrativos, sobre todo entre comunidades autónomas, donde recaen la mayoría de las competencias en materia de vivienda, y los ayuntamientos, que conocen la necesidad de las ciudades.

Incertidumbre regulatoria

La legislación en vivienda ha sufrido cambios importantes, que ha desestabilizado los planes de desarrollo de promotores, constructores y empresas dedicadas al alquiler. Una parte de las medidas adoptadas, contempladas en la cuestionada Ley de Vivienda aprobada por el PSOE y Podemos, desincentivan la inversión, introduciendo inseguridad jurídica, y reduciendo la rentabilidad.

A eso se le suma la falta de presupuesto público destinado a esta materia. La producción de viviendas protegidas, de compra y alquiler están muy por debajo de los promedios históricos. Según BBVA, desde 2018 se estarían iniciando unas 13.000 viviendas protegidas al año en España, cuando entre 1995 y 2002 se iniciaron casi 60.000 y entre 2003 y 2010 casi 80.000.

Por eso, para el centro de estudios de la entidad vasca, sería recomendable elevar el gasto público en esta partida para así poder alcanzar el objetivo de incrementar el parque de vivienda social al 20 %, lo que beneficiaría a un gran número de personas y ayudaría a equilibrar el mercado inmobiliario.

Falta mano de obra

El sector inmobiliario enfrenta un desafío importante con la escasez de mano de obra. La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) calcula que en España hacen falta más de 700.000 trabajadores cualificados para cumplir con las demandas de viviendas e infraestructuras asociadas a la llegada de los fondos europeos. Y eso, sin contar con el envejecimiento de las plantillas, cuya media de edad se sitúa en los 50 años.

Los jóvenes, por su parte, no muestran tampoco interés en el sector. Según datos del Observatorio Industrial de la Construcción, solo 1.678 personas terminaron estudios de Formación Profesional en el año 2022 relacionados con Edificación y Obra Civil a pesar de que las previsiones de empleo en construcción para este tipo de alumnado superan las 160.000 vacantes hasta 2030. Así, apenas el 9,2 % de los trabajadores del sector tienen menos de 29 años, porcentaje que ascendía al 25,2 % en el 2008, el año del estallido de la crisis financiera.

«Hace falta mejorar la imagen del sector. Tenemos buenas condiciones laborales, buenos horarios y buenos sueldos», señalaba recientemente el presidente de la CNC, Pedro Fernández Alén, en una entrevista para El Debate.

«El que menos cobra gana un 30 % más del salario mínimo interprofesional. Eso no lo pueden decir en todos los sectores. Subir en las categorías profesionales además es relativamente fácil, con lo que el incremento de sueldo es bastante sensible», añadía.