Crisis en el mercado inmobiliario: los precios de la vivienda en venta y en alquiler continuarán al alza

La ley de vivienda que entró en vigor en mayo de 2023 continúa marcando la actividad del mercado del alquiler. Según los últimos datos publicados por la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), desde que se ha puesto en marcha esta norma, la oferta de pisos de alquiler habitual no ha parado de descender. Concretamente ha caído un 37,2 %, mientras que la demanda ha crecido un 20,23 %.

«Estamos ante la crisis habitacional más grave de los últimos 50 años, ya que, en un año, ha desaparecido más de un tercio de la oferta de pisos o casas para alquiler habitual y hay un comportamiento alcista de la demanda de vivienda de larga estancia pocas veces visto», asegura José María Alfaro, presidente de FAI.

Este desfase tensiona aún más unas rentas que no han parado de subir. Y es que el precio medio de los arrendamientos, a cierre de julio, supera ya los 13 euros el metro cuadrado –13,1 euros/m²–, un 10,4 % más caro en el mismo periodo de 2023.

Y esto irá a peor, porque durante el próximo trimestre los arrendamientos seguirán tensionados con rentas más altas y menos stock en el mercado, según anticipan las agencias inmobiliarias en la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) que elabora Idealista.

Bajada del stock de compraventa

El mercado de la compraventa de vivienda se muestra más robusto que el del alquiler. La mayoría de las agencias inmobiliarias son positivas y prevén que se produzcan más operaciones y se capte más producto en los próximos meses.

Un 54 % de los profesionales consultados por el portal inmobiliario afirma que espera captar más vivienda para su venta. Es el mismo porcentaje que espera firmar más operaciones en los siguientes meses.

Es una buena noticia para el mercado de la compraventa, aunque también es cierto que cada vez más profesionales expresan su preocupación por la captación de menos productos (16 %) o la venta de menos vivienda (16 %), cinco puntos más que en el trimestre anterior.

La oferta de viviendas en venta se ha reducido un 6 % durante el segundo trimestre de 2024

Esta sensación coincide con la bajada del stock en el mercado, reflejada en los últimos informes de Idealista. En concreto, la oferta de viviendas en venta se ha reducido un 6 % durante el segundo trimestre de 2024, en comparación con el mismo trimestre del año pasado. Esta tasa de reducción es la misma registrada en el primer trimestre de este año.

La mayoría de las capitales de provincia españolas tiene ahora menos viviendas en venta de las que había hace un año. La mayor reducción se ha producido en Ávila y Burgos, donde llega al 30 %. Les siguen Zamora (-25 %), León (-24 %), Oviedo (-24 %), A Coruña (-24 %) y Santa Cruz de Tenerife (-22 %).

En las grandes capitales, la oferta de vivienda se ha reducido de forma significativa en Valencia (-21 %), en Barcelona (-17 %) y en Madrid (-15 %).

La bajada del stock está impulsada por la falta de vivienda nueva, que seguirá lastrada por la falta de suelo y la escasez de mano de obra cualificada. En concreto, según las previsiones del sector inmobiliario españoles para 2024 y 2025 de CaixaBank Research, los visados de obra nueva se situarán alrededor de los 115.000 en 2024 y se incrementarán hasta los 125.000 en 2025.

Se trata de cifras muy inferiores a las proyecciones de nuevos hogares del Instituto Nacional de Estadística, que anticipa que entre 2024 y 2028 se van a crear 330.000 hogares por año, un 33 % más que en las anteriores proyecciones, en las que se contemplaba la creación de unos 220.000 hogares.

Para un 40 % de los profesionales inmobiliarios encuestados por Idealista, esta situación tensionará, también, los precios de la compraventa. Algo que también anticipaba el servicio de estudio de La Caixa, CaixaBankResearch, que esperan que crezcan un 5 % en 2024 –un 1,5 % más de lo estimado con anterioridad– y un 2,8 % en 2025.