Por qué se ha esfumado la oferta de vivienda de protección en plena crisis de precios

La construcción de viviendas de protección oficial (VPO) ha caído desde 2008. Actualmente, y según los últimos datos del Ministerio de Vivienda correspondientes a 2023, los niveles de producción están por debajo de las 9.000 viviendas –concretamente, 8.847–, casi un 90 % menos que antes de que estallase la burbuja inmobiliaria, y apenas supone un 10 % de su máximo en 1997, cuando se calificaron 85.028 VPOs en España.

Para explicar este desplome hay que echar la vista atrás, concretamente a los años 2010 y 2013, cuando los gobiernos de José Luis Rodríguez Zapatero primero y Mariano Rajoy después acabaron con las ayudas que beneficiaban a la promoción de vivienda protegida. El socialista eliminó las subvenciones a la urbanización y compra de suelos, así como a la entrada de compraventa. También disminuyó un 40 % las subvenciones directas a VPO de alquiler, aumentó el tipo de interés en préstamos a los promotores y eliminó las subvenciones de VPO que excedían los objetos previstos. La llegada del gallego a Moncloa puso fin a las subvenciones de préstamos libres y préstamos convenidos para el desarrollo de vivienda protegida.

«El modelo de la VPO, que en su momento demostró ser eficaz y cumplió un papel relevante en determinadas etapas históricas, se encuentra ahora prácticamente en desuso», asegura la consultoría inmobiliaria Atlas Real Estate en su Informe de vivienda asequible en España.

Plan 184.000 viviendas

Este modelo ha sido sustituido por nuevas fórmulas de colaboración público-privada, aunque estas aún no alcanzan el volumen necesario para tener un impacto significativo en la sociedad. Pedro Sánchez prometió en la campaña de las elecciones municipales, autonómicas y generales de 2023 «habilitar unos 183.000 inmuebles para el alquiler asequible». Esta promesa la continuó repitiendo en muchas de sus intervenciones e incluso incrementó la cifra.

El objetivo inicial del Ministerio de Vivienda era poner a disposición de la ciudadanía unas 123.040 viviendas sociales –cifra que ascendió a las 127.323– a través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia; el Plan Estatal de Vivienda; la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes); y acuerdos con entidades locales.

A esa cifra se le suma 50.000 viviendas a movilizar por la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb, el 'banco malo' al que fueron a parar los activos de las cajas quebradas durante la crisis financiera) y las 11.000 del Fondo Social.

En total, se han entregado poco más de 10.206 viviendas, es decir un 5,5 % del objetivo total. La gran mayoría proceden de la Sareb.

A 31 de julio de 2024 –última actualización disponible– había 59.879 viviendas firmadas y/o en desarrollo. 24.283 viviendas son a través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), un programa dotado de 1.000 millones de euros procedentes de los fondos Next Generation EU. Y 16.780 viviendas han sido movilizadas por el Sepes (la Entidad Pública Empresarial de Suelo). En ellas se incluyen las de la Operación Campamento en Madrid, que supondrá la construcción de 10.700 viviendas.

A través del Plan Estatal de Vivienda ya hay firmados contratos para rehabilitar y construir 8.967 inmuebles, de los cuales 7.234 corresponden al proyecto anterior (2018-2021) y los 1.733 restantes, al actual. Otras 9.849 viviendas se han movilizado a través de acuerdos con entidades locales y autonomías.

Todavía quedan por movilizar 104.758 viviendas. 5.267 a través de los Planes Estatales de Vivienda; 43.000 a través de una línea de Préstamos ICO destinados a promotores para que construyan vivienda destinada al alquiler asequible y que está dotada de 4.000 millones de fondos europeos, aunque desde la CEOE estiman que se podrán levantar 50.000 viviendas –un cálculo superior al realizado por el Ejecutivo–.

3,5 millones de viviendas

La falta de vivienda asequible ha generado un problema creciente para los hogares de rentas más bajas, dificultando su acceso a la vivienda en España. Esto incrementa los tiempos de emancipación, las tasas de esfuerzo económico y el ahorro necesario para adquirir una vivienda en propiedad.

La necesidad de vivienda asequible en España es elevada, y en general se intensifica en las grandes ciudad y áreas metropolitanas. En total, España necesita más de 3,5 millones de viviendas asequibles –una cifra muy superior a las 1,5 millones de viviendas de parque público que se ha propuesto alcanzar el Gobierno– para reducir la presión económica y no superar el umbral del 30 % de la tasa de esfuerzo en las familias. «Con este número de viviendas asequibles, bien distribuidas y bien adjudicadas, se reduciría de manera drástica y prácticamente total el problema de la tasa de esfuerzo en España», explican desde Atlas Real Estate.

Los analistas de la inmobiliaria calculan que Madrid es la ciudad que más vivienda asequible necesitaría incorporar –864.000 inmuebles–, seguida de Barcelona con unas 716.000 viviendas. Lejos se encuentran Alicante, Valencia, Baleares y Granada con 306.000, 276.000, 154.000 y 108.000 inmuebles, respectivamente. En el informe se destaca que son «llamativos los casos de Alicante, con una oferta fundamentalmente enfocada a público internacional, y Granada, debido a la menor renta de las familias en esta provincia».

Como resultado, la edad de compra de la primera vivienda en España ya se sitúa en los 41 años, reflejando el retraso acumulado en la transición hacia la independencia residencial. «Esto no solo dificulta el acceso temprano a la vivienda, sino que también conlleva importantes implicaciones demográficas, como una menor tasa de formación de hogares y un impacto negativo en la natalidad, que lleva años mostrando una tendencia sostenida a la baja», sentencian.