Menos oferta y precios al alza: la vivienda no dará tregua en 2025

El sector inmobiliario cierra un año mejor de lo esperado gracias al giro que ha dado la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE). Las cuatro bajadas de tipos de interés, que han colocado la tasa de depósito en el 3 %, marcan el inicio de un nuevo ciclo hipotecario en 2025.

Este año que estamos a punto de terminar, previsiblemente, cerrará con 620.000 operaciones, situando 2024 en el mejor año desde 2007. De cara a 2025, la previsión de que lleguen más recortes del precio del dinero presionará aún más al mercado de la vivienda que, según calculan los portales inmobiliarios, mantendrá una dinámica muy activa con una media de más de 50.000 compraventas mensuales. Sin embargo, habrá un obstáculo que perjudicará a la demanda: la escasez de oferta disponible.

«La gran amenaza de 2025 será la falta de oferta», asegura Ricard Garriga, CEO de Trioteca, quien va más allá y detalla que «con un aumento poblacional anual de unas 500.000 personas, es necesario una mayor producción de vivienda, tanto para solucionar el terrible problema actual del alquiler, como evitar que la misma situación se produzca en la compra».

Este desfase entre la oferta y la demanda ha impulsado los precios de la vivienda al alza, unas subidas se han convertido en la tónica constante durante 2024. Las previsiones de cierre de 2024 indican incrementos cercanos al 9 % y un precio por metro cuadrado por encima de los 2.380 euros, según datos del portal inmobiliario, Fotocasa. Además, la tensión es tal que de cara a 2025 se generará una presión adicional sobre los precios, manteniendo la tendencia al alza en 2025 con ritmos de subida significativos de alrededor el 7 %.

«La evolución del precio de la vivienda dependerá también del coste de la mano de obra y de los materiales de construcción, la disponibilidad y el coste de suelo apto para edificar, y la celeridad con la que los ayuntamientos concedan las licencias de obra. Además, la situación política y las normas que implemente la Administración serán aspectos determinantes que incidirán en el nivel de seguridad jurídica para el propietario de vivienda en España», explica José María Basáñez, presidente del grupo Tecnitasa y de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA).

El drama del alquiler

La dificultad para muchos españoles a la hora de comprar una vivienda les obligará a decantarse por el alquiler cuando el mercado atraviesa uno de sus momentos más complicados. Los inquilinos representan el 80 % de la participación, mientras cada vez más propietarios, para esquivar y no hacer frente a la Ley de Vivienda, abandonan el mercado, y tan solo representan el 16 % de la participación.

Esta situación se traduce en u considerable desequilibrio entre la demanda y la oferta. «Nunca antes el alquiler había atravesado una crisis de oferta tan severa», aseguran desde Fotocasa. El stock disponible se encuentra bajo mínimos, lo que supone un gran obstáculo para casi el 60 % de los inquilinos. «Esta casuística tiene como resultado un mercado extremadamente compacto en el que hay poca rotación de inquilinos, donde se alarga el proceso de búsqueda y al que cada vez es más difícil acceder por los altos requisitos de entrada», aseguran desde el portal inmobiliario.

A falta de que salgan los datos del mes de diciembre, el precio del alquiler sigue registrando nuevos máximos. Se espera que termine el año por encima de los 13 euros el metro cuadrado y con pronóstico de subida por encima del 10 % anual. Pero este no va a ser su máximo, porque para 2025 los expertos inmobiliarios esperan que siga incrementándose entre un 7 % y un 12 %.

Nunca antes el alquiler había atravesado una crisis de oferta tan severaFotocasa

«La inseguridad jurídica propiciada por la nueva Ley de Vivienda, de corte intervencionista y que está limitando la capacidad de acción de los arrendatarios, está desincentivando a muchos propietarios para alquilar sus inmuebles, disminuyendo así la oferta y, ante una demanda cada vez más fuerte, el efecto económico final es precisamente el contrario al pretendido, produciéndose así un importante incremento de los precios», asegura José María Basáñez, presidente del grupo Tecnitasa y de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA).

Los jóvenes, líderes de la compra

Así se desprende del último informe de Fotocasa Research, Radiografía del mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2024, donde, además, que el aumento de participación entre los jóvenes de 18 a 24 años tiene que ver esencialmente con la compra efectiva, ya que ésta pasa del 2 % al 7 % en doce meses.

«Los jóvenes, aunque en el foco de las instituciones, siguen enfrentándose a grandes dificultades para acceder a la vivienda», reconoce la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, quien pide medidas como rebajas en la carga fiscal en la compra, garantías públicas para hipotecas sin grandes ahorros previos, modelos de alquiler con opción a compra o aumentar la construcción de vivienda pública y otorgar desgravaciones fiscales significativas a quienes alquilen a jóvenes.

Más vivienda nueva como reto

Para equilibrar el desfase entre oferta y demanda sería necesario multiplicar por cuatro el ritmo actual de construcción en un entorno de escasez de suelo, falta de mano de obra y aumento de precios.

Esta es una de las principales conclusiones del informe Mercado inmobiliario en España, elaborado por Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, que refleja que actualmente se construyen entre 80.000 y 100.000 viviendas al año, insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, que se sitúa en torno a las 200.000 familias de media anual.

Para expertos como Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, todo pasa por «liberar suelo, aumentar la oferta del alquiler y dar facilidades a los constructores». «Es la única manera que existe para que, tanto los precios del mercado de la compraventa, como los del alquiler, disminuyan», concluye.