El cambio en tu hipoteca que costará 5.000 euros más a partir del 1 de enero

El mundo de las hipotecas lleva un par de años en cambio constante y ahora llega otro más. Quienes estén pensando en subrogar su hipoteca de variable a fija o mixta deben saber que apenas tiene hasta final de año para poder llevar a cabo esta operación de forma gratuita, sin pagar comisiones por ello. A partir del 1 de enero de 2024 esta operación podría costar entre 2.500 y 5.000 euros para hipotecas medias de 150.000 y 300.000 euros, respectivamente.

El 31 de diciembre de 2023 a las 23.59 horas caduca el Código de Buenas Prácticas que el Gobierno aprobó en noviembre de 2022 y empezó a aplicar el 1 de enero de este año para «aliviar la carga hipotecaria de más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad» por la subida extraordinaria que estaba experimentado el euríbor, que pasó de registrar valores negativos a situarse en ese momento en el 2,8 %, dato que ha seguido creciendo hasta superar el 4% en los últimos meses de este año.

«Normalmente las comisiones por subrogación que suelen tener los bancos se sitúan en el 2 %»

El Ejecutivo facilitaba, a todos aquellos que se estaban viendo perjudicados por el encarecimiento de sus cuotas referenciadas a este índice el cambio de su hipoteca de banco por otra que le aportara más seguridad bien sea fija o mixta. Con esta norma se suprimían las comisiones por subrogación de todos los hipotecados que quisieran cambiar su hipoteca variable, aunque estos las hubieran acordado en el momento de firmar su contrato con el banco, ya que todas las entidades financieras estaban obligadas a su cumplimiento.

«Normalmente las comisiones por subrogación que suelen tener los bancos se sitúan en el 2 % del capital pendiente si subrogas tu hipoteca durante los diez primeros años de vigencia y, a partir de ahí, se reducen al 1,5%. Eso sí, cada banco puede ofrecer comisiones diferentes, de incluso al 0 % si el hipotecado sabe negociar bien su contrato hipotecario», explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, que añade que «con esta norma la subrogación sale prácticamente gratis; los hipotecados solo tienen que pagar la tasación de la vivienda, entre 300 y los 400 euros en función de sus dimensiones y la tasadora que la realice».

El principal objetivo de los hipotecados que hacen una subrogación por acreedor es ahorrar, por lo que si los trámites de la operación les cuestan lo mismo o parecido que el ahorro que supone después, no les saldrá del todo rentable. Ahora, con la exención de las comisiones este trámite es gratuito, pero a partir del 1 de enero de 2024 todos los hipotecados tendrán que abonar las comisiones firmadas en sus contratos en caso de que quiera realizar una subrogación por acreedor.

Si cogemos como base las comisiones mencionadas por Colombelli, de un 2 % del capital restante del préstamo durante los primeros 10 años y del 1,5 % a partir de ese momento, vemos que quien contrató una hipoteca variable en octubre de 2017 cuando el euríbor llevaba ya más de un año en negativo, todavía tendrá un capital pendiente de aproximadamente 123.000 euros. Por este motivo, en caso de que quiera cambiar esta hipoteca por una fija a partir de enero de 2024, tendrá que pagar 2.460 euros además de la tasación, mientras que ahora solamente pagaría la tasación.

En caso de que la hipoteca fuera de un importe superior, por ejemplo, de 300.000 euros, que es la media en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, con las mismas condiciones mencionadas anteriormente vemos que al hipotecado ahora mismo le quedarían por abonar al banco unos 247.000 euros. Si se subroga a partir de enero de 2024, cuando cae el Código de Buenas Prácticas tendrá que abonar la comisión por subrogación que le pone el banco. Si es igual que en caso anterior del 2 % del capital restante, el hipotecado tendría que sumar al coste de la tasación otros 4.940 euros.

¿Sale rentable?

Actualmente quienes más pueden ahorrar si cambian su hipoteca de banco son aquellos que tienen una hipoteca variable y la cambian por una fija o por una mixta. Por ejemplo, si seguimos con los dos ejemplos anteriores, quien firmó en octubre de 2017 una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años con un TIN del 0,99 % + euríbor, habrá visto cómo su cuota mensual ha pasado de los 469,48 euros del inicio a los 751,05 euros actuales. Es decir, en seis años su cuota ha subido 281,57 euros.

Si esta persona se decide a cambiar la hipoteca por una con un tipo de interés fijo del 3 % TIN, su cuota se quedará en los 608,17 euros para lo que resta de préstamo, hasta 142,88 euros menos que lo que pagaba hasta ahora. Esto, multiplicado por los 24 años que te quedan de hipoteca, supondría un ahorro total de 41.150 euros en caso de que el euríbor se mantuviera todo ese tiempo por encima del 4 %, algo imposible de prever.

Por su parte, quien pidió 300.000 euros al banco en el mismo momento y con las mismas condiciones del ejemplo anterior, comenzó pagando 938,96 euros mensuales y ahora mismo estaría pagando más de 1.500 euros cada mes. Por tanto, en caso de que se subrogara a una hipoteca fija del 3 % TIN, su cuota mensual se estabilizaría en torno a los 1.220 euros y abonaría hasta 280 euros menos cada mes, 3.360 euros menos cada año y hasta 80.640 euros en los 24 años que le quedan por pagar de hipoteca también en caso de que el euríbor se mantuviera todo ese tiempo por encima del 4%.

Más subrogaciones

Como hemos visto, quien tenga una hipoteca variable relativamente reciente, es decir, contratada hace menos de 10 o 15 años, podría obtener muchos beneficios si realiza una subrogación. Y esto se ha visto reflejado en las operaciones hipotecarias. Pese a que el nuevo Código de Buenas Prácticas se anunció en noviembre de 2022 no entró en vigor hasta enero de 2023, mes en el que se batió el récord de subrogaciones en el comparador hipotecario, según los datos publicados en su Índice iAhorro: «La mitad de las operaciones hipotecarias que firmamos en iAhorro durante el primer mes de este año fueron subrogaciones, concretamente un 49,83 % del total», afirma el portavoz del comparador hipotecario.

Además, Simone Colombelli también matiza que «seguimos viendo cifras similares hasta bien entrada la primavera y, pese a que todas las hipotecas se han ido encareciendo por la subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo y este tipo de operaciones se iban complicando, seguimos viendo cómo las subrogaciones de acreedor suponen alrededor de un 40 % de nuestro negocio».

«El anuncio del Gobierno hizo que los españoles se interesaran por las subrogaciones. Debemos tener en cuenta que en España los ciudadanos cuando firman su hipoteca, se ‘casan’ con el banco y no piensan más allá, en que llegado el momento en el que haya una oferta mejor, pueden cambiar su hipoteca. Y esto lo que hizo fue que esa mentalidad empezara a cambiar, aunque muy poco a poco y sobre todo en aquellos que se estaban viendo más afectados por la subida del euríbor», declara que espera que, aunque vuelvan las comisiones, «los ciudadanos sigan mirando por su beneficio y, aunque tengan que pagar un poco por la operación, si luego van a ahorrar, no se corten a la hora de buscar mejores ofertas fuera de su banco».