Por qué ni siquiera poner más vivienda nueva en el mercado hará que bajen los precios

La producción de viviendas de obra nueva en España, desde 2012, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, no consigue superar la cifra de 100.000 unidades/año, lo que supone menos de la mitad de la creación neta de hogares y la demanda de reposición. La insuficiencia de oferta es la causa principal del alza del precio de la vivienda, en compra y en alquiler. Por esa razón todos los agentes que operan en el sector solicitan que se agilice la puesta de suelo finalista en el mercado, flexibilizando el urbanismo y la concesión de licencias, para reducir el plazo de terminación y entrega de las viviendas.

Debemos preguntarnos por qué sí la demanda es tan fuerte, no se inician más viviendas. Desde 2018, por citar una fecha como referencia, se han visado anualmente unas 130.000 viviendas, 134.366 en 2023; entre 2008 y 2022 se iniciaron 1,53 millones de viviendas, mientras que se crearon 2,40 millones de hogares.

La respuesta no es solo que falta suelo (el plazo de aprobación de los planes urbanísticos supera los 20 años desde que se inician, y en muchos casos finalmente resultan anulados por el Tribunal Supremo), sino que este es demasiado caro (por escaso). Además, desarrollar una promoción inmobiliaria requiere importantes recursos financieros (y el acceso a la financiación ajena tradicional, bancaria, no es fácil, además de cara), que la capacidad productiva es insuficiente (mano de obra, pero también materiales), sin olvidar que a los precios actuales de la vivienda una gran parte de la demanda se convierte en insolvente.

Según el SIU (Sistema de Información Urbanística) del Ministerio de Vivienda, los planes generales urbanísticos en curso permitirían desarrollar 6,8 millones de viviendas, equivalentes al 25,6 % del parque de viviendas existente. El problema radica en que estos planes están anticuados (el 69 % de ellos se iniciaron antes de 2008, lo que da una idea de que no responden a las necesidades actuales), y muchos de ellos en localizaciones donde no se necesitan. No obstante, sí que existe una gran cantidad de suelo en desarrollo y, por tanto, una edificabilidad residencial susceptible de materializarse, siendo Madrid y Barcelona las ciudades en las que existe una mayor proporción de este tipo de suelo.

Faltan más de 700.000 empleados en el sector de la construcción

Analicemos ahora la capacidad productiva. La escasez de mano de obra (faltan más de 700.000 empleados, según la CNC) es puesta de manifiesto por los representantes del sector, más aún si se trata de mano de obra cualificada (la aparición de nuevos materiales y técnicas constructivas exige formación y experiencia, pero cada vez es mayor el abandono de la FP por los jóvenes, que no perciben como atractivo el sector de la construcción), que además presenta un excesivo envejecimiento (en los últimos quince años se ha duplicado el número de trabajadores mayores de 60 años, pasando de representar el 3,6 % al 7,4 %).

Alza de los costes

En paralelo se ha producido la desaparición de «oficios», como albañilería, fontanería, etc., imprescindibles mientras no tome el relevo la construcción industrializada. A ello hay que añadir el incremento del coste de la mano de obra, consecuencia del aumento de los salarios y los costes sociales, la reducción de jornada y la caída de la productividad (en mínimos de 2007, un 25,4 % por debajo de la productividad total de la economía, y un 15,2% menor a la media de la UE para el sector de la construcción).

Y a ello hay que sumar el incremento de los restantes costes de construcción (materiales, transporte, medios auxiliares), como consecuencia primero de la pandemia (desabastecimiento, retrasos en los plazos de entrega) y después la hiperinflación y la subida de los tipos de interés, que han elevado los costes por encima del 30%, que, aunque se han estabilizado, no han vuelto a los niveles previos.

Todas estas circunstancias deben llevarnos a reflexionar sí, realmente, un incremento significativo de la producción de viviendas tendría un efecto positivo, o si, además, conllevaría efectos indeseados. Efectos positivos sin duda tendría: incremento de la actividad económica y del empleo, crecimiento del PIB, y, como consecuencia, de los salarios, etc. También algunos indeseados: la insuficiencia de mano de obra supondría la vuelta a los años previos a la burbuja, donde unas obras se peleaban con otras por llevarse a los trabajadores, a base de mejores salarios, a menudo desproporcionados y no justificados ni por la cantidad ni por la calidad del trabajo realizado, también provocaría un «efecto llamada» de trabajadores dispuestos a incorporarse al sector de la construcción por el atractivo del salario, trabajadores sin la cualificación requerida. Es muy posible que la calidad del producto final se resintiera, en perjuicio de los usuarios finales.

Pero, la pregunta que debemos hacernos es si supondría una aceleración de la puesta de viviendas nuevas en el mercado y, sobre todo, si su precio bajaría. A la primera pregunta la respuesta es no, los plazos de terminación y entrega no dependen exclusivamente de la disponibilidad de suelo y los restantes factores de producción, sino que se adecúan al ritmo de las ventas, si no mejora la capacidad adquisitiva de los compradores, si no disponen de ahorro previo, si no obtienen la financiación necesaria, no podrán adquirir las nuevas viviendas. A la segunda pregunta, la respuesta también es no, a corto y medio plazo los costes se incrementarían y no permitirían bajar los precios de venta. Y si estos no lo hacen tampoco lo harán los alquileres.

Como venimos diciendo desde hace mucho tiempo, el problema de la vivienda no requiere soluciones «simples», ni «coyunturales», es extremadamente complejo y exige ser analizado desde múltiples perspectivas, y con un enfoque a largo plazo, sin sesgos ideológicos ni sectoriales.

• Julián Salcedo Gómez es doctor en Economía, Presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid.