Se acaba el plazo para subrogar la hipoteca sin pagar comisiones: ¿cuánto costará a partir de 2025?

El Gobierno aprobó a finales de 2022 el Código de Buenas Prácticas para facilitar el cambio de hipoteca —tanto por subrogación o cancelación y apertura de nuevo préstamo— a todos aquellos españoles que tenían una hipoteca variable y vieron como las cuotas de estos préstamos se incrementaban a causa de la subida del euríbor. Pero ahora, con la tendencia a la baja del indicador con el que calculamos las hipotecas variables, todo parece indicar que el Ejecutivo no alargará más esta medida y que los cambios dejarán de ser gratuitos el próximo 31 de diciembre.

Según informó Moncloa en una nota de prensa emitida a finales de 2023, «una vez que finalice esta medida se extenderá el techo permanente del 0,05 % que limita las comisiones aplicables a cambios de hipotecas de tipo variable a fijo, de forma que incluyan también los cambios a hipotecas a tipos mixtos». De esta manera, a partir del 1 de enero de 2024, quien quiera hacer una subrogación de hipoteca, es decir cambiar sus préstamos a otro banco para mejorar alguna de sus condiciones, tendrá que pagar la tasación de la vivienda, que según cálculos de iAhorro son unos 400 euros, y un 0,05 % de la deuda que tengan pendiente. Por ejemplo, una persona que todavía tenga pendiente una deuda con el banco de 200.000 euros de hipoteca tendría que abonar otros 100 euros a modo de comisión por subrogación para poder hacer el cambio de variable a fija o mixta. Así, el coste de subrogar su hipoteca rondaría los 500 euros.

Otro de los procesos más realizados en nuestro país es la cancelación de la hipoteca para abrir otra nueva en otro banco con el objetivo de mejorar las condiciones del préstamo.

Pese a que normalmente los hipotecados lo que demandan es la subrogación, a los bancos les interesa más hacer una cancelación. Y esto conlleva más costes para los hipotecados que, además de la tasación de la vivienda, para la apertura del nuevo préstamo y cancelación del anterior deberá abonar también los gastos de notaría, gestoría, registro e incluso comisión de apertura si el nuevo banco se la impone.

También están las comisiones por amortización total del antiguo préstamo. «Si la hipoteca que se va a cancelar es fija, las comisiones por amortización total del préstamo (sea o no para cambiarlo de banco) que suelen aplicar las entidades se sitúan en el 2 % del capital pendiente durante los diez primeros años del préstamo y, a partir de ahí, se reducen al 1,5 %», explica Simone Colombelli, director de hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro. «No obstante, en caso de que el préstamo sea a tipo variable estas comisiones se reducen hasta el 0,25 % si la cancelación se produce durante los primeros tres años y hasta el 0,15 % en caso de que se haga en los primeros cinco años. A partir de ese tiempo, el banco no podrá cobrar comisión alguna por el cambio de una hipoteca variable», añade.

Por tanto, quien tenga una hipoteca variable y una deuda de 200.000 euros por pagar al banco, al realizar el cambio a través de la cancelación, tendría que pagar aproximadamente 400 euros de tasación, otros 700 de registro, 300 de gestoría y unos 500 de notaría, además de la comisión por amortización total de la hipoteca: 500 euros si hace la cancelación durante los primeros tres años de vida del préstamo y 300 euros en caso de que sea entre el cuarto y quinto año. De esta manera, el coste total del cambio de la hipoteca de banco se situaría entre los 2.400 y 2.200 euros. Eso sí, en caso de que hubiera una comisión por apertura del nuevo préstamo habría que sumársela, aunque los bancos ya no suelen aplicarla.

¿Sigue mereciendo la pena el cambio?

Aquellos con una hipoteca variable ya han visto como sus cuotas han bajado. Pero a corto plazo, convertir una hipoteca variable en fija sigue saliendo a cuenta. En estos momentos, los españoles pueden conseguir una hipoteca fija en el entorno del 2,5 %, casi un punto más que el valor del euríbor más el diferencial que se establezca en el contrato. Además, da tranquilidad al hipotecado.

Sin embargo, los expertos hipotecarios recomiendan, si es posible, esperar a 2025, porque será cuando podremos encontrar hipotecas fijas con un interés del 1,5 %.

Además, aunque en ese momento haya que pagar 500 euros por cambiar la hipoteca «compensará, y mucho, a los hipotecados, sobre todo en caso de que el euríbor vuelva a subir a corto o medio plazo», asegura el director de hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.