Como propietario, ¿Qué gastos del alquiler me puedo deducir en la declaración de la renta?

Arranca un nuevo año y se acerca, de nuevo, el momento de cumplir con el fisco. Entre el 2 de abril y el 30 de junio de 2025 se abrirá el plazo de presentación por internet de las declaraciones de Renta y Patrimonio de 2025. Posteriormente, entre el 6 de mayo y el 30 de junio se podrá tramitar por teléfono; y finalmente, entre el 2 y el 30 de junio, se podrá hacer de forma presencial.

Los propietarios de inmuebles deben conocer que pueden aligerar su factura fiscal. Sobre todo, si compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013. En ese caso, pueden reducir impuestos mediante la amortización anticipada de la hipoteca antes de que acabe el año, agotando así el límite de 9.040 euros de amortización de préstamo e intereses.

Esta opción te permite aplicar una deducción de un 15 % sobre las cantidades amortizadas, hasta el límite anual, lo cual puede aliviar la carga fiscal. «Deben asegurarse de que la amortización anticipada sea la mejor alternativa en tu caso comparándola con otras posibles inversiones o ahorros», advierten desde Ibercaja.

Obras de mejora energética

Además, se ha prorrogado la deducción por obras de mejora de la eficiencia energética en viviendas, lo que permite la posibilidad de reducir la factura fiscal a los contribuyentes que decidan realizar obras, como por ejemplo el cambio de ventanas o la instalación de placas solares, que reduzcan el consumo energético de sus viviendas.

• Una primera deducción por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, de hasta un 20 por 100 de las cantidades satisfechas por las obras realizadas se amplía hasta el 31 de diciembre de 2024 (antes 31 de diciembre de 2023), con una base máxima de deducción de 5.000i anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 7 por 100 en la demanda de calefacción y refrigeración, acreditable a través de la reducción de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración del certificado de eficiencia energética de la vivienda.

• También se amplía el plazo hasta el 31 de diciembre de 2024 en la segunda deducción por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, de hasta un 40 por 100 de las cantidades satisfechas por las obras realizadas en el mismo plazo temporal que la deducción anterior, hasta un máximo de 7.500i anuales, siempre que las obras contribuyan a una reducción de al menos un 30 por 100 del consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través de la reducción del referido indicador de consumo de energía primaria no renovable del certificado de eficiencia energética de la vivienda, o mejoren la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.

• La tercera deducción, por obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial, que será aplicable sobre las cantidades satisfechas por el titular de la vivienda se amplía por las obras realizadas hasta el 31 de diciembre de 2025 (antes 31 de diciembre de 2024), en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica, siempre que se acredite a través de certificado de eficiencia energética, una reducción del consumo de energía primaria no renovable, referida a la certificación energética, de un 30 por 100 como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.

Deducciones por arrendar un inmueble

Si tiene inmuebles cedidos en arrendamiento deberá incluir como ingresos íntegros el importe, excluido el IVA, que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario, adquirente o cesionario en los supuestos de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos y urbanos, aconsejan desde Reaf Asesores Fiscales.

A estos efectos, el importe de la fianza no constituye renta para el contribuyente, salvo que se le retenga al arrendatario, por ejemplo, a causa de los desperfectos causados en la vivienda.

A este respecto, conviene recordar algunos consejos para tener en cuenta:

•Cuando un inmueble sea objeto, en el mismo período impositivo, de utilizaciones sucesivas y diferentes, es decir, esté arrendado durante parte del año y a disposición de su titular el resto, la renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la correspondiente al período no arrendado tendrá la consideración de renta imputada.

•En los supuestos de desmembración del dominio, al corresponder al usufructuario todos los frutos que produzcan los bienes usufructuados, será a él a quien se le atribuyan los rendimientos del capital derivados del arrendamiento, y no a los nudos propietarios (DGT V1205-18).

•En el caso de un inmueble adquirido por un matrimonio con dinero ganancial pero escriturado solo a nombre de uno de los cónyuges, los rendimientos del alquiler habrán de imputarse por mitades (DGT V3454-19).

•Si uno de los cónyuges, casados bajo el régimen económico de gananciales, adquirió con carácter privativo un inmueble que tiene arrendado, será él quien deberá de imputar los rendimientos del capital inmobiliario (DGT V1755-14).

•Se califica como rendimiento del capital inmobiliario lo obtenido por el alquiler parcial de vivienda, por ejemplo, de una habitación de la misma. En caso de que el propietario se esté deduciendo por adquisición de vivienda solo lo podrá hacer en la proporción correspondiente. Además, podrá aplicar la reducción del 60 por 10012, salvo que se arriende por temporadas, curso lectivo o verano, por el alquiler de las habitaciones en la proporción correspondiente (DGT V1993-18).

•Es rendimiento del capital inmobiliario la indemnización percibida del inquilino, por el propietario, debido a una rescisión anticipada del contrato (DGT V0307-17). La indemnización que el propietario de un inmueble perciba por desperfectos en dicho inmueble se calificará como rendimiento del capital inmobiliario, salvo que cobre porque se ha perdido parte del elemento, en cuyo caso estaremos ante una pérdida o ganancia patrimonial.

•Si es propietario de una vivienda y se la cede a un familiar a cambio de que se haga cargo de los gastos de comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles y seguro, tributará como capital inmobiliario por el importe de los citados gastos, que, a su vez, serán deducibles, por lo que tendrá que computar el rendimiento mínimo en caso de parentesco, esto es, el 2 o el 1,1 por 100, según proceda, del valor catastral de la vivienda (DGT V3263-15). También procede imputar el rendimiento neto mínimo en caso de constitución de un usufructo a título gratuito entre parientes (DGT V0284-19).

•En el caso de que el inmueble se subarriende, la renta que pague el subarrendatario constituirá un rendimiento del capital mobiliario para el subarrendador.

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reducirá en un 50 por 10015, con carácter general, que podrá incrementarse hasta el 90 por 100 si se ha formalizado un nuevo contrato de arrendamiento siempre que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado y la renta inicial se rebaje en más de un 5 por 100 en relación con la última renta, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior. Bajo otras condiciones, la reducción podrá ser del 70 o del 60 %.

Además, el alquiler a estudiantes durante el curso lectivo puede beneficiarse de la reducción del 60 por 100 por alquiler de vivienda habitual. El Tribunal de Galicia interpreta que se puede aplicar la reducción aunque el alquiler sea de septiembre a junio, ya que los estudiantes utilizan el inmueble como vivienda habitual durante el curso universitario. Además, en muchos casos los estudiantes alquilan la vivienda durante sucesivos cursos lectivos (Tribunal Superior de Justicia de Galicia, Recurso nº 15500/2023, de 28 de febrero 2024).

üEn el caso de que entre el arrendador y el arrendatario haya una relación de parentesco -cónyuge o pariente, por consanguinidad o afinidad, hasta el tercer grado-, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de aplicar las reglas de imputación de rentas inmobiliarias. Por ello, si una vez aplicada la reducción del 50 por 100 el rendimiento resultante fuese inferior al mínimo obligatorio, prevalecerá este último (DGT V4270-16) y (DGT V0336-21).