Por qué ahora no hay una burbuja inmobiliaria (pese a que pueda parecerlo)

El sector inmobiliario está inmerso en una crisis de vivienda, motivada, principalmente por un desfase entre la oferta y la demanda que ha disparado el precio de la vivienda hasta un 12,5 % por encima de los niveles máximos de 2007, según reflejan los datos del último cuatrimestre de 2024 del Índice de precios de vivienda en venta de la Estadística Registral Inmobiliaria elaborada por el Colegio de Registradores.

Los datos no son nada halagüeños e incitan a muchos a pensar si estamos inmersos en otra burbuja inmobiliaria como la que vivimos, sobre todo, en 2006 y 2007. De hecho, según un informe del portal inmobiliario Fotocasa, referido al segundo semestre de 2024, uno de cada dos españoles considera que se aproxima una situación similar a la de aquellos años.

Aunque el mercado esté atravesando por un encarecimiento del precio significativo, y pueda parecer que se va a dar una situación de burbuja, hay muchos indicadores que no son similares. El Banco de España, en su informe El mercado de la vivienda residencial en España 2024, publicado hace unos meses entró de lleno en este asunto.

«El auge del mercado de la vivienda residencial durante la última década no se encuentra vinculado a un crecimiento sustancial de los indicadores de oferta de la actividad inmobiliaria. De ese modo, el volumen de la actividad asociada al mercado de la vivienda residencia en la economía española no se encontraría sobredimensionado en comparación con episodios históricos previos», asegura el regulador español.

Aumento de la demanda

El mercado de la compraventa de viviendas se ha animado en 2024 impulsado por la bajada de los tipos de interés. A falta de conocer los datos definitivos, las estimaciones apuntan a que 2024 ha cerrado con 620.000 operaciones, el mejor año desde 2007. Para este 2025, la previsión de que lleguen más recortes del precio del dinero presionará aun más al mercado de la vivienda que, según calculan los expertos inmobiliarios, mantendrá una dinámica muy activa con una media de más de 50.000 compraventas mensuales.

A pesar de las cifras, las operaciones se encuentran lejos de los datos registrados durante 2004 y 2007. Según el Ministerio de Vivienda, en ese periodo, de media, se llegaron a vender 885.000 inmuebles, alcanzando su pico en 2006 con más de 955.000 operaciones. Esto supone que todavía estamos un 30 % por debajo de las cifras de la burbuja inmobiliaria.

Menor oferta

Durante la burbuja inmobiliaria, el aumento de la oferta no era suficiente para satisfacer la demanda. Pero la diferencia existente tiene que ver con el dinero que entra al sector de la construcción y el tipo de oferta.

Por un lado, según el Ministerio de Vivienda, la compra de vivienda a estrenar entre 2004 y 2007 supuso el 41 % de las operaciones, mientras que en la actualidad esa cifra no llega al 10 %, y las compraventas se concentran en el mercado de segunda mano.

Esto se ve reflejado, en parte, en el menor dinamismo de los indicadores de actividad inmobiliaria, como la inversión residencial o el empleo en los sectores de la construcción y el inmobiliario. Aunque ambos indicadores experimentaron una fase de intensa recuperación a partir de 2014, esta expansión se estabilizó a partir de 2019 y durante la pandemia del covid.

Los datos de empleo de las actividades de construcción y promoción inmobiliaria en España muestran asimismo una recuperación desde 2014 y una estabilización a partir de 2019. En particular, el empleo en estas actividades en 2023 –últimos datos disponibles– representaba el 8,1 %. Mientras, entre 1995 y 2007 era del 11,8 %, y en el máximo del boom inmobiliario, en 2007, era del 14 %.

Condiciones de financiación

Otro rasgo característico de la burbuja inmobiliaria era la facilidad de acceder al crédito hipotecario y las condiciones de financiación. Más de un 60 % de las compras de vivienda en 2007 se financiaron con hipotecas. Tras el estallido de la crisis financiera en 2008, se produjo un descenso notable de la proporción de operaciones de compra de vivienda financiadas con crédito, hasta alcanzar cifras inferiores al 30 % de las compraventas en 2013.

Actualmente, según los últimos datos del Banco de España, correspondientes a julio de 2024, apuntan a una cierta recuperación del peso de la financiación hipotecaria en la compra de vivienda, con una ratio del 48 %. No obstante, este porcentaje está todavía lejos del alcanzado en la burbuja inmobiliaria.

Hasta 2008 era muy fácil financiar la compra del 100 % de la vivienda. La ratio préstamo-precio (RPP) de las hipotecas, que es el cociente entre el importe total de la hipoteca y el precio de compra de la vivienda, llego a superar ese porcentaje en el máximo del boom inmobiliario. Ese valor disminuyó hasta situarse en el 75 % en 2023.

Todos estos factores muestran lo que la gran mayoría de expertos inmobiliarios llevan avisando desde hace tiempo: existe una crisis de oferta, motivada, principalmente, por la escasa construcción de vivienda, y por el aumento de la demanda, impulsado por los altos precios de los alquileres y la creación de nuevos hogares. Ese desfase provoca el alza de precios que estamos observando.