La dificultad para alquilar un piso es cuatro veces mayor en las regiones con control de precios que en el resto

Se cumple un año desde que se comenzara a aplicar la limitación de precios del alquiler en las zonas tensionadas, recogida en la Ley de Vivienda y que tiene como objetivo regular el precio máximo de los nuevos contratos de alquiler en aquellos municipios donde el precio de la vivienda se ha disparado. Hasta ahora, tan solo dos regiones han optado por introducir esta medida: Cataluña y País Vasco.

Cataluña fue la primera autonomía en hacerlo, en marzo en 2024, con la declaración de zona tensionada en 140 municipios catalanes, que unos meses después se ampliaron a otros 131. País Vasco le ha seguido los pasos, y el pasado 31 de enero introdujo el límite de precios en el municipio de Rentería, en la provincia de Guipúzcoa. Poco después se comenzó a aplicar en la localidad vizcaína de Baracaldo.

El número de inquilinos que compiten por cada vivienda que sale al mercado en estas dos regiones es cuatro veces superior a la del resto del país, por la oferta de inmuebles que ha destruido esta medida, según se desprende de la nueva oleada del Barómetro del Alquiler elaborado por el Observatorio del Alquiler, de la mano de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos.

La presión que la demanda ejerce sobre la oferta en el conjunto del mercado del alquiler español es de 112 personas contactando de media con cada vivienda que salió al mercado en un plazo de diez días, pero si se neutraliza el peso de Cataluña y País Vasco, la cifra desciende hasta los 60 contactos por inmueble, un dato mucho más cercano a los 50 que se registraban hace un año. En cambio, la presión conjunta de las comunidades autónomas donde se han decretado zonas de mercado tensionado ascendería hasta las 255 personas.

Este comportamiento se encuentra bastante generalizado entre la mayoría de las comunidades autónomas, aunque hay algunas que lo sufren con mayor severidad, como es el caso de las regiones con zonas tensionadas. En 2025, se espera una pérdida de la oferta de un 4,9 %. Sin embargo, si se excluye el computo de Cataluña y País Vasco, la caída sería del 3,3 %. Y es que, en ellas la contracción de la oferta será del 12,5 % —triplicando la media española—.

Más allá de Cataluña y el País Vasco, muchas otras localidades han expresado en numerosas ocasiones su intención de solicitar la declaración de zonas tensionadas. Aunque no está claro que puedan hacerlo, ya que muchos ejecutivos autonómicos afirman que no lo aceptarán, el ruido generado en torno a este debate tiene un efecto considerable sobre el mercado del alquiler.

Un caso destacable es, por ejemplo, el de la provincia de Las Palmas, en las Islas Canarias. El Ayuntamiento de la capital, el municipio más poblado de la comunidad autónoma ha reiterado en los últimos meses que pretende solicitar la declaración de zona tensionada. Su impacto en la demanda ha sido uno de los más destacados de este trimestre: la presión ha crecido desde los 90 contactos en diez días hasta los 134, agravando la situación en una de las conas con más problemas de acceso a la vivienda del país.

Casi 100 interesados en País Vasco

El Gobierno vasco se ha mostrado desde el principio dispuesto a extender las zonas tensionadas a más lugares, incluidas las tres capitales. Muchos de ellos, como la ciudad de San Sebastián, ya se encuentran en trámites de solicitarlo, por lo que previsiblemente se incorporarán a esta lista a lo largo de este año.

La presión de la demanda en el País Vasco casi se ha duplicado en el último año, pasando de los 53 interesados en el primer trimestre de 2024, hasta los 98 de 2025.

El aumento de la presión se explica, sobre todo, por la destrucción de la oferta. Muchos propietarios han retirado sus propiedades del mercado ante la inseguridad jurídica provocada por el intervencionismo del mercado. En 2023 salieron del mercado vasco 3.201 viviendas, pero en 2024 cayó hasta las 11.327, lo que supone un 36,6 % del número de viviendas ofertadas. La previsión para este año es que la caída sea del 14,5 %, lo que la convertiría en la comunidad autónoma donde más se reduciría la oferta.