Víctor Ortiz, experto inmobiliario: «Si limitas el alquiler la gente prefiere tener el piso vacío o venderlo»

La actualidad inmobiliaria en España vive años de profundos cambios. Primero fue el Euribor, luego la falta de vivienda, la subida de precios... y todo ello contrasta con las medidas que toma el Gobierno para intentar paliar un problema de proporciones cada vez más grandes.

Para arrojar algo de luz sobre este sector hablamos con Víctor Ortíz es abogado experto en Derecho Inmobiliario y en sucesiones. Su visión del Real Estate empezó en Nueva York, donde trabajó para el banco Santander, después, y ya en España, fundó junto a otro socio la startup inmobiliaria Clicpiso. Ahora también se dedica a democratizar las herencias en Heritae y responde semanalmente a las preguntas de los lectores de El Debate en su consultorio.

–¿Cómo puede afectar al mercado la limitación de compra de viviendas y los nuevos impuestos a extranjeros extracomunitarios?

–Si hay un lugar concreto donde se concentran muchas compras de extranjeros, y rompe el equilibrio entre oferta y demanda, lo normal es que suba el precio en esa zona, pero tendríamos que hacer un análisis de las compraventas de extracomunitarios en 2024.

No nos olvidemos que esos compradores extracomunitarios traen inversión que crea empleo y riqueza

En 2023, el 15 % de las compraventas fueron por parte de extranjeros, y más o menos se las repartieron extranjeros extracomunitarios y comunitarios al 50 %, es decir, el 7,5 % de las compraventas son de extracomunitarios. ¿Y dónde compran fundamentalmente? En la playa, en zonas como Alicante, Málaga y Canarias, y en Madrid. ¿Cuántas compraventas se hacen en España al año? Sin los números definitivos de 2024, unas 600.000. Estamos hablando de que aproximadamente se adquieren por parte de extracomunitarios unas 45.000 viviendas al año. Luego habría que ver qué tipo de perfil son, pero eso es otra historia.

–¿Considera que la medida es populista?

–En mi opinión, la medida no soluciona un problema a nivel nacional, puede que en alguna zona concreta disuada de comprar al comprador extracomunitario, lo que puede producir el efecto contrario, que bajen los precios en esa zona. Lo que seguro provoca, porque ya lo hemos visto, es que España salga en los programas del Reino Unido poniéndonos verdes. Por otro lado, no nos olvidemos que esos compradores extracomunitarios traen inversión que crea empleo y riqueza en las zonas donde se instalan.

–Hace dos años nos decía que crisis inmobiliaria como tal o como la que habíamos vivido hace años anteriores no iba a haber y parece que no ha sido así. ¿Pero qué espera para este 2025 en cuanto al tema inmobiliario?

–Si los tipos y el euríbor siguen bajando y los bancos no cierran el grifo, los precios no se van a resentir, al revés, seguirán subiendo. Se necesitan más casas y cada vez se construyen menos nuevas viviendas. Concretamente en Madrid, crece en 100.000 personas al año, ¿Cuántas casas se tienen que construir nuevas para instalar a todo el mundo sin que suban los precios?

Si no se promueven 50.000 casas al año en Madrid, que no se construyen, el precio sube porque hay más gente que quiere casas que casas disponibles. En España no se están construyendo suficientes viviendas para cubrir la demanda existente y en las grandes ciudades que son las que atraen el crecimiento de sus provincias, este problema es aún más acentuado.

–¿Se van a dejar de comprar pisos?

–En mi opinión, no se van a dejar de comprar pisos y no va a dejar de subir el precio porque hay más compradores que vendedores. Si mañana todos los bancos cierran el grifo, el 70 % de la gente que compra con hipoteca no podrá comprar o les será más difícil y tardaremos un tiempo en adaptarnos a la nueva situación, pero vamos, que ya ocurrió y aquí estamos.

–El euríbor ha dado un respiro, pero si los precios de las viviendas y del alquiler siguen subiendo, ¿dónde va a vivir la gente?

–El que quiera comprar tendrá que vivir a las afueras y venir a trabajar a una hora de su casa. Pero esto pasa en muchos otros sitios. No es una solución, es la alternativa que hay. La gente se irá a vivir a Guadalajara y vendrá a trabajar a Madrid. Hay gente que vive en Greenwich, Connecticut, y trabaja en Nueva York a una hora de su casa. No es que los pobres se van y los ricos se quedan. Eso no es así.

Hace unos años había más de 80 % de propietarios y ahora estamos por debajo del 70 %. Dentro de unos años seremos un 40 %, como en Alemania. Pasaremos de ser un país de propietarios a ser un país de inquilinos, y habrá que adecuar la legislación para ello.

–¿Cómo van a afectar las regulaciones del gobierno a las viviendas turísticas?

–Aquí hay varios puntos. El gobierno dice que hay que limitar las viviendas turísticas, pero que una vivienda deje de ser turística no implica que se ponga en alquiler tradicional. Puede ser verdad, pero no tiene por qué ser cierto. Se puede quedar vacía también. Se estaba hablando de que van a tributar por IVA los ingresos de los alquileres turísticos en unos sitios, pero en otros no. A mí eso me parece una locura. No creo ni que sea legal.

Debería plantearse una regulación coherente para la vivienda en este país

Lo que debería plantearse es una regulación coherente no solo para las viviendas turísticas, sino en general, para la vivienda en este país. Que no se regule por departamentos estanco. Ahora la vamos a regular los turísticos y luego vamos a hacer una ley de vivienda. En mi opinión está todo conectado.

¿La normativa del alquiler turístico es clara y es homogénea? No, no lo es, pero porque el derecho avanza un poco más lento que la sociedad. Entonces es normal que no esté tan regulado o tan bien regulado como los como otra figura jurídica que lleva existiendo mucho más tiempo. Lo que tienen que regular es todo de una manera coherente.

Si quitas las viviendas turísticas porque no hay viviendas, estás haciendo un pan con unas tortas

A mí me puede parecer mal que en un edificio se mezclen ocupantes que tienen ahí su vivienda habitual y turistas con las maletas para arriba y para abajo a deshoras… lo normal es que tengan un acceso propio y no se mezclen unos pisos con otros. Ahora que una vivienda turística necesariamente está quitando una vivienda en el mercado de alquiler tradicional… yo eso no lo veo, porque a lo mejor alguien te dice ‘es que mira, ‘yo alquilo la vivienda turística porque si no debo tener un contrato cinco años y la inflación es un 3 % y a mí me dejan subir el precio en 2 % y si el inquilino no me paga estoy dos años para echarle’. ¿Sabes qué pasa? ‘Que la dejo vacía, que mi hija tiene 18 años y dentro de 3 años se va a ir a vivir allí. Y como no quiero líos, y puedo hago eso’. Y te has quedado sin vivienda turística que genera dinero, porque no es solo el dinero que genera para el propietario del inmueble.

La persona que tiene una vivienda turística, por sus ingresos, tributa. El turista que viene aquí se gasta dinero en el bar. Está todo relacionado. Si tú dices vamos a quitar las viviendas turísticas porque no hay viviendas, lo mismo estamos haciendo un pan con unas tortas.

–¿Hay alguna solución más factible que construir viviendas que no se construyen y que no sé si se van a poder construir?

–Siempre es una buena noticia que se promueva vivienda y que se promueva vivienda desde la Administración. Se construyen 62.180 viviendas al año, según el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, que es un 10 % de las viviendas que se venden en nuestro país. ¿Dónde va a promover el Gobierno? Donde tiene suelo, pero ¿hay infraestructura para que la gente viva ahí? ¿Hay un metro que conecte esos lugares con el centro de la ciudad? Es muy complicado.

Solucionar la situación de la obra nueva es muy complicado, pero por lo menos que intenten quitar todas las piedras que hay en el camino

Yo creo que una de las cosas que se debería de hacer, incluso antes de lanzarte a promover masivamente desde la Administración, es simplificar la burocracia para que el promotor, que es el que tiene el suelo y el que se dedica a esto profesionalmente, le sea más fácil y eficiente promover, ya sea en tiempo o por ejemplo dilatando impuestos hasta la venta de los inmuebles. Se pagan muchos impuestos desde que compras un suelo hasta que vendes un piso, se podrían dilatar estos impuestos.

El Gobierno no va a solucionar solo el problema, necesita a los promotores e incluso con los promotores, solucionar la situación de la obra nueva es muy complicado, pero por lo menos que intenten quitar todas las piedras que hay en el camino para que sea lo más fácil posible promover vivienda en este país.

–¿Ha notado cambios en el sector con la nueva Ley de Vivienda?

–Los propietarios no quieren alquilar. Hay muchas menos viviendas que están en el mercado. Por eso vemos en las noticias cientos de personas esperando a que les enseñen un piso, porque hay menos casas, la oferta se ha reducido y la demanda sigue estable o incluso aumenta.

–¿Qué opina de las zonas tensionadas?

–Puede ser que se haya hecho un tema ideológico de ello. Las zonas tensionadas pueden tener su lógica, si se regula de una manera coherente. Ya no entro ni en zonas tensionadas ni en zonas no tensionadas. Yo lo que me preguntaría es cómo se plantea una zona tensionada y si se hace de una manera coherente. Si yo me compro un piso con unas expectativas y a mitad de partido, me la cambian las reglas y a 10 minutos del final del partido me las vuelven a cambiar, tú mismo matas el negocio. Si se monta bien no tiene por qué haber ningún problema. Si el inquilino me deja de pagar el alquiler y al día siguiente está en la calle, a mí entonces no me importa que haya zona tensionada y alquilar mi piso por menos dinero.

Si yo me compro un piso con unas expectativas y a mitad de partido, me la cambian las reglas y a 10 minutos del final del partido me las vuelven a cambiar, tú mismo matas el negocio

Si el Gobierno me dice, este piso que se alquila por 1.200, ahora se alquila por 1.000, pero al día siguiente de que el inquilino no te pague está en la calle, sin problema, estoy contento. Ahora si encima me limitas el alquiler y antes era más fácil echar a un inquilino, pero ahora no. Hasta que se va, ¿a mí quién me paga el alquiler? Si usted me lo paga, yo encantado, pero el sistema no puede estar montado en departamentos estancos, tienen que ser una unidad y la relación entre propietarios y arrendatarios tiene que ser proporcional y justa.

–¿Cómo analiza que el Gobierno quiera proponer al Congreso la aprobación de la extensión fiscal del 100 % para propietarios que alquilen su vivienda según el índice de precios de referencia que ha fijado el Ejecutivo?

–Veremos a ver cómo de cerca o de lejos está de la realidad del mercado. Tampoco nos olvidemos de que quien alquile una vivienda como vivienda habitual de su inquilino tiene una bonificación del 50 % en la declaración de la renta.

Lo que hay que entender es cómo de cerca de la realidad del mercado está el índice

Esto puede ser una medida que no valga para nada o que valga para mucho. ¿En función de qué? Del índice de precios. Si un piso que vale 1.200 euros, me dicen que se alquila por 300. Pues no vamos a hacer negocio nunca porque nadie se va a desgravar un 100 %. Ahora, si tú me dices que el piso vale 1.200 y que con una rebaja de un 20 % yo me ahorro algo, y al final gano incluso más dinero, pues si salen los números, y prefiero alquilarlo un 20 % más barato. Lo que hay que entender es cómo de cerca de la realidad del mercado está el índice, lo veremos próximamente, esperemos que sirva para algo, podría ser una buena medida para aliviar la subida de los precios de alquiler.

–¿Ha notado el miedo a alquilar en los últimos meses?

–Sí, sí. Hay gente que prefiere tenerlo cerrado y otra que prefiere alquilárselo a su sobrina a cambio de que le pague los gastos, que arriesgarse. Oferta y demanda. Si lo que se endurece son las condiciones para el propietario, la gente dice prefiere tenerlo vacío, dejárselo a algún familiar o venderlo.