Las parcelaciones ilegales: el debate que brota cada vez que hay una riada en Córdoba

Las recientes crecidas del río Guadalquivir provocadas por las distintas borrascas que han covertido a este mes de marzo en uno de los más lluviosos desde que se tienen registros, han puesto de manifiesto una problemática que la ciudad arrastra desde hace décadas: las parcelaciones ilegales. Estas construcciones, levantadas sin la debida autorización en zonas no urbanizables, representan un problema urbanístico y medioambiental que se ha estancado con el paso del tiempo. Algunas de ellas, además, al estar construidas sobre un terreno inundable son las primeras en sufrir los efectos en cada riada, como es el caso de Guadalvalle y La Altea, ubicadas en una franja de terreno entre la pista del aeropuerto y la orilla misma del río.

El fenómeno de las parcelaciones ilegales en Córdoba se remonta a la crisis económica de los años setenta. Durante este periodo, la rigidez del nuevo marco normativo vigente tras la aprobación de la Ley del Suelo de 1975, junto con la demanda de viviendas de segunda residencia, propició la aparición de urbanizaciones al margen de la legalidad. Estas parcelaciones ilegales comenzaron como respuesta a la necesidad de esparcimiento y vivienda asequible en entornos rurales o semiurbanos. Sin embargo, la falta de control y regulación por parte de las autoridades locales permitió que estas construcciones proliferaran, afectando a varios mandatos municipales.

Este fenómeno encontró en la ciudad de Córdoba un caldo propicio para su desarrollo. La cercanía de la sierra al casco urbano y la extensión de la vega del Guadalquivir hicieron salir al mercado enormes bolsas de suelo, en su mayoría rústico, que generaban a su propietarios un rendimiento superior al de los cultivos. Una parte de las urbanizaciones cumplieron con la normativa urbanistica, pero otra parte está aún por regularizar y hay una tercera parte que no lo podrá estar nunca debido, como se ha visto, a estar levantada sobre suelo inundable.

El fenómeno se dispara

En 1986, durante la revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), se contabilizaron 22 parcelaciones clandestinas en Córdoba. Para 1998, este número había aumentado a más de 70, evidenciando un crecimiento significativo del fenómeno. Este incremento se atribuye a la ausencia de medidas de disciplina urbanística y control efectivo para prevenir nuevas parcelaciones ilegales. En este periodo no puso el Ayuntamiento especial celo en frenar este fenómeno.

A lo largo de los años, diferentes administraciones han intentado abordar el problema de las parcelaciones ilegales mediante procesos de regularización. Estos esfuerzos buscaban dotar a estas zonas de infraestructuras básicas y servicios municipales, integrándolas formalmente en el tejido urbano. Sin embargo, la complejidad legal, la falta de recursos y, en ocasiones, la resistencia de los propios habitantes han dificultado la solución definitiva del problema. Tampoco era un asunto electoralmente atractivo para los candidatos que optaban a la alcaldía o para mantenerla.

La Oficina del Territorio

Tenemos que llegar a diciembre de 2022: la aprobación de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y su correspondiente reglamento supuso un avance significativo en la regulación de las parcelaciones ilegales. Esta normativa moderniza y simplifica el marco legal, ofreciendo más seguridad jurídica y estableciendo mecanismos para la regularización de situaciones que antes no se podían legalizar. Además, introduce la figura de Asimilación Fuera de Ordenación (AFO), que permite abordar casos específicos de manera más efectiva.

Al amparo de estas nueva normativa regional, la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU) puso en marcha en 2022 la denominada Oficina del Territorio, con la finalidad de regularizar la situación de estas parcelaciones, ya sea a través de su legalización o con la dotación de servicios básicos, según en caso. Este nuevo órgano surgió a petición del Consejo de Movimiento Ciudadano (CMC), que reclamaba desde hacía tiempo una herramienta de este tipo. Su presidente, Juan Andrés de Gracia, distingue claramente entre aquellas que se pueden reconducir y en las que es inviable, como es el caso de las situada en el cauce del Río.

«Desde 2010 [en la anterior riada] se vio que determinadas zonas, sobre todo en el aeropuerto, se habían metido en el cauce y en ese momento se demostró que era un error, se desalojaron esas casas y se tenían que haber tirado y después de no haberlo hecho ahora se dice otra vez que hay que tirarlas», explica De Gracia. En concreto señala a las viviendas de las calles Las Tórtolas y La Perdiz, de las que dice que «no deben estar por el bienestar de las personas que creen que ahí van a tener un hogar».

Los derribos

Ahora, el derribo vuelve a estar sobre la mesa. El pasado miércoles señalaba el alcalde, José María Bellido, que «se derribarán seis viviendas en cuanto puedan entrar las máquinas». Y no serán las últimas, porque para actuar de forma similar en las demás «lo tiene que autorizar un juez». Para el regidor, ésta es una medida garantista, porque «estén en el sitio donde estén son viviendas de personas y tienen unos derechos adquiridos».

Ahora, tras esta última riada, ya se sabe hasta dónde llega el río. Por ello se delimitará la zona y se trasladará la situación a la Fiscalía, con la que quiere reunirse el alcalde. Ademas, desde el Ayuntamiento, se actuará en el plano social, «porque hay que darles una solución de vivienda a futuro».

A pesar de estos avances legislativos, la Fiscalía de Córdoba señaló un aumento en las construcciones ilegales y la implantación de casas prefabricadas en la provincia. En septiembre de 2024, se destacó un «aumento exponencial» de estas actividades, lo que llevó a la Fiscalía de Medio Ambiente a reunirse con los ayuntamientos para abordar el crecimiento del urbanismo ilegal y evaluar las medidas de control implementadas en cada municipio.

Zonas que vuelven a ser afectadas por las crecidas debido a un temporal: Ribera Baja y calle de la Barca en Alcolea, y Guadalvalle y La Altea, junto al aeropuerto, ya han sufrido inundaciones en años anteriores. La falta de infraestructuras adecuadas y la ubicación en zonas de riesgo hacen que estas viviendas sean especialmente vulnerables a las crecidas del río.

La opinión de la calle

Cada vez que se inundan estas parcelaciones surge el debate en la calle. En este caso, los diversos comentarios en Facebook a la noticia reflejan cuál es la opinión mayoritaria de los cordobeses, en la que se destaca que estas parcelas al construirse al margen de la ley han supuesto considerables ahorros para sus propietarios frente a quienes han respetado la normativa. Un lector señalaba que «si te has ahorrado mucho dinero en hacer una casa ilegal, hay que ahorrar para cuando pasen estas cosas», a lo que otro le respondía que como contribuyentes «pagamos en los impuestos el control de estas irregularidades y se tenia que haber parado la edificación desde el principio y evitaríamos desgracias», y una lectora compara que es «como el que se pone a nadar con tiburones y luego se queja del mordisco».

Este rechazo se basa en la percepción de que las parcelaciones ilegales representan una ventaja injusta para sus propietarios, quienes, al margen de la ley, han obtenido viviendas en áreas no permitidas, muchas veces sin contribuir adecuadamente a las arcas municipales mediante impuestos y tasas. Además, la inversión de recursos públicos en la atención de emergencias en estas zonas se ve como un gasto que podría haberse evitado si se hubiera respetado la legalidad desde el principio.